关于2015年房地产发展趋势的疑问

忙总您好：作为一名房地产从业人员，说说感受，提出疑问，还请您和各位朋友给予解惑。

先说2014年以来房地产的大跌，作为一线营销管理人员，在2013年Q4就已经感觉很明显了，当时我在二线城市一家央企开发的项目负责，首先是客户量上不来，用尽办法拉不到人，发动全城三级市场联动也不行，不是钱的问题，是真拉不来人。当时分析，这可能有两个原因，一是和2013年房价反弹的太猛有关系，当年前三季度涨幅在20%左右，购房者对价格快速上涨接受程度到了极限；二是本地的购房者资源已经消耗殆尽；从我们2014年初拿到的数据来看，该市2013年年去化量接近200万㎡，但是当地库存预估在3000万㎡（含规划但还未开发的），这个数字并不夸张，就我所在项目方圆10km内，100万㎡以上体量项目就有3个，我这个项目也有60万㎡体量，到2013年为止大家开发程度基本不超过50%。所以2014年初做市场预测的时候，结合全国其他城市陆续出来的数据，就觉得很不乐观，库存量太高了，全国一半以上城市库存去化周期都要超过5年，这是什么概念？部分二、三线城市开始出现房企倒闭，摊子铺的越大，倒得越快。地方政府先出手开始自救，中央政府还一直表现比较淡定，心里急不急咱也不知道。当然也有部分地方政府脑子进水，这么明显的局势都看不明白，还在出昏招，比如我所在这个城市居然在2014年起取消了买房落户，要改积分落户，我去简直了...

但到了2014年Q4开始，正如大家所见，中央开始连续出台救市，特别是2015年以来，政府救市的决心简直前所未有，出台政策密度也前所未有，这些策略出台的结果就是一线城市应声而起，北上广深连夜涨价，但是在二三线城市，一些缺乏核心人口、核心购买力支撑，供需根本矛盾没有解决的城市，政策并没有为开发商带来想要的成交，项目开发暂停、拖欠开发建设费用、拖欠银行借款、等等，仍然在到处上演。关键是，这已经不是价格的问题了，降价已经不能够刺激到购房者了。

从目前的数据来看，中国的房地产市场分化正在加剧，救市政策目前来看扮演的正像是一种催化剂作用，当2015半年数据下来，开发商领导看到全国销售业绩报表，理智会让开发商进一步收缩在高库存城市的开发，甚至战略性放弃（目前这样的楼盘不要太多...），将资源集中到一线城市去拿地、开发。

那么，我的疑问就是，难道中央政府的目的就在于让三四线城市房地产市场崩盘？让一二线城市畸高？还是这就是市场本来的作用？（像美国那样底特律楼市崩盘，纽约房价仍然高企？）

反过来有句话也说得好，覆巢之下无完卵，2014年前三季的大跌，终于还是波及到一线城市的销售，现在的分化加剧反过来会否也将一线城市拉下水。特别是2015年Q1暴涨之后，对价格过快上涨导致承受能力到阶段极限后，购买力会否退潮？

还请忙总和各位朋友给予解惑。