作为参与过房地产税研究和征求意见的JR,跟大家聊聊决策流程和未来走向
由 荀三易 发表在虎扑体育·开放区
http://bbs.hupu.com/kfq概述
房地产税的概念提出最早是98年房改时期。其实在82年土地政策定型的时候,就已经有人提出物业税的概念。但是当时的房地产市场不够成熟,不具备征税的基础。而且当时的物业税有明显的地租性质,受到很激烈的反对。
到90年提出住宅七十年期限的时候,决策层完全了解这种照抄殖民地政策的不可延续性。但是当时几个考虑,一是不改变土地的所有性质,二是房屋的设计年限,三是人口的平均年龄,四是人口对住房的改善需求。所以研究认为不存在一个房子住满70年的情况,一定会不断的迭代和更新。
当时有一批房子是划拨用地的房改房,是没有使用年限的。这也是一个土地使用上的双轨制。
真正开始研究出台房地产税是2003年。当时财科所正是立项研究。当时是财政部牵头研究财税体制改革的一个子项目。
参与情况
我接触房地产税分为两个阶段。一个是参与财科所相关研究的分项研究。一个是后来多部委联合的征求意见。
主要内容
1.房地产税的对象是国有经营性用地,不仅仅是大家关心的住宅,包括商业、旅游、文化、教育、医疗、工业,所有土地一概需征收。但是减免条件各有不同。高尔夫球场一类的土地税率最高。
2.大家最关心的住宅,流出的消息特别多。人均60是铁定的了。从最开始的30一路涨到60.有内部笑话说是因为副部级分房是180平,所以定的人均60.真实原因是2007年左右美国的城市人均面积是57点多,向上取整。这个人均面积应该是爆了所有的欧洲国家,不如现在的加拿大和美国。
3.税基问题。未来不动产登记会要求申报家庭自住房,人口按房子内户籍人口算。人均面积不超标不征税,超标部分按第二套算。第二套有一个系数减税。第三套足额,第四套系数增税。具体系数一直在讨论。设置应该是各地有区别。按房屋估值征税,估值初拟按现在房屋交易的指导价体系。肯定比市场价便宜不少。
4.方式。委托给定点的银行,采用报税的形式。拖欠一定额度会有提醒。超过一定额度会影响房主的征信。身份信息不能买火车票飞机票办理银行业务。人行征信拉黑。再拒不缴付,税务会同执法部门上门递送文件并清退查封。
5.多余房源处理。鼓励房屋租赁。正式的租赁并备案纳税,已纳税项可以抵扣应缴房地产税。还可以将房子交由政府租赁平台统筹管理,则完全免税。
6.理论逻辑。大家都知道70年使用期不合理,决策层现在统一的认识是:纳税即拥有使用权。对于已缴纳土地出让金的地块,说服人大和法制办的理由是:70年的土地出让金是租金形式的,所有权不属于使用权获得者。因此附加于所有权上的土地增值也不属于使用权人。土地的增值主要通过周边的基础设施公共服务的完善而达到,在现行土地政策下,其主要资金来源则是其他土地使用者。难以形成有效的闭环。房地产税是完成闭环的重要补充。
7.建议。三四线城市房地产税推动还有很长的过程,二线的资产价格还没有达到政研室的预期,5年内开征有困难。一线的小伙伴们准备把手上的小面积老房子调配一下吧,最快就是北上深了。
PS:
大家可能不太理解房地产税的初衷,增加财税收入固然是一个,挤出原市中心的投资价值,完成城市内生动力也是目的之一。
很多人提到了上海的亭子间,同理还有北京的四合院。这些其实都棚改对象,需要清退出去,从而唤醒市中心土地价值的。而且大部分这类房子是没有产权的,目前都是以廉租的形式分配给居民居住。
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不知道忙总能不能给点评下?