（搬家帖）地方政府在房地产困境中的角色

wxmang

2012-02-19 21:52:09

　　　最近我因为一个投资项目的调研，正在研究地方政府的财政收入结构，根据从财政部收集到的一些数据和到一些地方实地调查，得到一些基本观点，不一定正确，与大家讨论。

1、卖地收入在地方政府收入中的比例在逐渐增高

　　我们知道，在地方政府的一般财政预算中，主要由一般预算支出和预算外支出组成，一般预算并入中央政府预算，须每年上报全国人大，其资金来源是地方财政收入（税收收入和非税收入）和中央政府转移支付和税收返还。

　　　由于转移支付是制度性的安排，也经全国人大会议审核批准，所以财政部无权自由发挥，因此表面上中央控制了50%以上的总预算收入（2008年相当于GDP的10%），但实际能够支配的的不到总预算支出的25%（相当于GDP的4-5%）。例如2008年地方政府财政收入总额为51640亿元（占GDP的16%），其中：地方本级收入26850亿（包括增值税分成4500亿，营业税7390亿，企业所得税分成4000亿，个人所得税1490亿，其他税种5870亿，其他政府收费（排污、行政罚款等等）5390亿），中央税收返还和转移支付22990亿（其中税收返还4280亿）。

　　　2008年地方一般财政预算支出为50190亿，包括：一般公共服务7450亿，公共安全3410亿，教育8520亿，社会保障和就业6460亿，医疗卫生2710亿，城乡社区事务4190亿，农林水事务4240亿，工业商业金融业等事务4090，其他支出8180亿，上解中央支出950亿。

　　　我们也知道卖地收入是地方预算外财政收入最重要的来源。但是实际上就全国平均数来看，比例并不大。根据财政部2008年数据，如果把一般预算收入和预算外收入进行加总，那么地方本级收入占占2008年地方政府总收入的46%，中央转移支付和税收返还占37%，卖地收入17%。（2009年卖地收入增长了63%，而同期地方政府的其他收入则增长了19%，所以2009年卖地收入占22%，但这是全国平均数据，东部沿海城市已经高达50%以上）。

2、地方政府的卖地收入用来干什么？

　　从财政部网站获悉，2008年地方政府在土地开发上共计投资10170亿左右，其中征地、拆迁补偿3780亿，城市建设支出（配套及7通1平）3040亿，土地开发和耕地保护（补地）1290亿，廉租房建设140亿，农村基础设施和基本农田保护370亿，破产或改制国有企业土地收入用于安置职工1560亿。

　　　　从以上数据可以看出，尽管中央已要求地方政府把更多的卖地收入用于提供廉租房和其他保障性住房，但收效甚微。

　　地方政府把卖地收入除了用于拆迁补偿外，主要用于基础设施建设和土地开发（包括工业园区和商业地产），希望获得更多的卖地收入：有一个专有名词----滚动开发。

　　　　所以如果中央控制房地产的政策起作用，卖地收入必然下降，那么土地开发和地方基础设施建设必然受到影响，目前的半拉子工程必然成为烂尾工程，必然导致大量银行坏账，同时断绝地方的财政正常循环。这时地方政府唯一可做的就是设法到银行贷款，不然就会导致地方投资下滑，而影响Gdp政绩。所以中央打击地方政府融资平台是抓到了地方政府最痛的根上。这也就是《政府工作报告》2010年经济增长预测中资产投资增幅显著放慢的理由，也是地方目前反弹极为厉害的原因。

3、地价高企的原因

　　　　根据最近我到一些地方的实证调查，我认为目前地王不断的主要原因是目前土地和房地产是银行贷款最主要的抵押品，尤其是地方政府融资平台贷款的主要抵押物（大约占8万亿贷款的60%），一旦地价下跌，不但银行会出现账面坏账，被惩罚，也会要求地方政府追加抵押。

目前调查的结果是绝大部分铁公基项目都不产生什么现金流，许多贷款没有现金流偿还，为了让贷款不成坏账，需要置换抵押物方式展期，这样抵押资产（主要是土地等）需要进一步的升值。但是如果中央控制房地产政策生效，房地产市场价格回落，这些不良资产就会原形毕露。

同时，卖地价格的提高将提升周边所有房地产和土地的价值，地方政府能卖更多的钱，并且水涨船高，在今后的卖地中获得更大收益。而且由于现有抵押品的价值上升，房地产企业和地方政府融资平台能从银行获得更多信贷（这就是地方政府经常找央企来当地王炒作枪手，而当地房地产商乐观其成的主要原因，这也就是地方政府对中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的政策阳奉阴违的主要原因）。

　　　即使中央在财政政策和货币政策上采取极端严厉行动，地方政府也有能力通过与开发商（尤其是央企）和银行进行幕后协同动作来防止卖地价格滑坡，导致贷款抵押品贬值，银行出现坏账。

　　这样，在卖地的过程中，地方政府、房地产开发商和银行利益相互纠缠，因而产生巨大的金融风险。

4、4万亿计划导致地方政府债台高筑，不得不更多卖地

　　2009年全国税收下滑，地方政府收入减少，但是4万亿天魔大法要求对中央政府的4万亿经济刺激方案提供配套资金，而且也要求推出地方性的经济刺激方案，地方政府除了到银行贷款外（据不完全统计，2009年流向地方政府融资平台的新增贷款超过5万亿，当然一部分是定向配套中央铁公基项目），只有卖地筹钱一条路。初步估计，2010年地方政府债务将必然超过GDP的30%，不再可能大幅举债。

　　　所以如果地方政府卖地收入急剧减少，将会导致全国性的地方政府破产。根据央行的一些调查数据，目前地方融资平台8万亿贷款中，已经将可能产生2万亿---3万亿不良贷款。这需要很长时间来消化。

　　　　由于政府一般预算的流程是打酱油的钱不能买醋，所以一般预算中的经常性支出，如政府服务和公务员薪酬等不会受到影响，因为它们来自于预算内收入而非卖地收入。所以社会安定应该没有问题。只是房地产会如危如累卵，并会累得越来越高。

5、如果现在调控房地产价格，地方政府就面临严重的双重压力

　　　据海关总署网站2月10日公布，2010年1月，中国进出口总值2,047.82亿美元，同比增长44.4%，环比下降15.7%。其中，出口总额达1,094.7亿美元，同比增长21.0%，环比下降16.3%；进口总额达953.07亿美元，同比增长85.5%，环比下降15.1%。进出口差额141.68亿美元。出口增幅低于市场预期，经济学家预计增长28.5%。中国1月份出口额同比增长21%，连续第二个月增长，1月份出口额较上年同期大幅增长是因为2009年比较基数偏低(2009年春节假期在1月份)，另外，2009年出口还受到全球金融危机影响。

　　　3月11日公布的数据显示，2月中国出口额649亿美元，同比下降了25.7％；进口额约600亿美元，同比下降了24.1％，贸易顺差不足50亿美元，远低于1月的近400亿美元，自去年11月以来，我国已经持续了4个月的贸易负增长。

　　为了控制通货膨胀预期，2010年中国开始收紧信贷，上调了存款准备金率。从现在各种政治因素和贸易摩擦信息判断，预计人民币上半年开始升值，大约在3%--5%。（这就是说美国次贷危机引发的金融危机开始正式转嫁我们）

　　而人民币升值的后果是减少出口，失业增加。例如2005年7月到2008年10月期间，人民币升值21.2％。其中，在2007年9月开始的1年内，人民币升值了10.3％。相比之下，2005年7月到2007年8月两年时间里，人民币才升值10.9％。人民币加速升值对中国外贸产生了很大冲击。以服装衣着类纺织品出口为例，2005年7月到2007年8月期间同比的出口增长速度平均为24.0％，到2008年1月一直保持在22.0％左右，但从2008年2月以来一路下降，9月份同比的增长率只有1.8％。人民币升值相当于产品涨价，升值将削弱中国制造业产品的国际竞争力，减少对欧盟和美国等国的出口。

　　　　人民币升值同时会导致FDI投资大幅减少。由于中国制造业成本上升和利润率较大幅度下降的情况，减少了投资盈利预期，从而减弱对中国的投资意愿。在外部订单减少和人民币升值效应影响下，不少出口导向的外商企业和国内企业面临着亏损和倒闭的威胁。

　　这样地方政府面临就业压力就不可缓解。

　　为了社会稳定，保就业就成为宏观经济政策首要目标，利率就必然不能过高。然而过低的利率必然推高资产价格，导致通货膨胀。这样必然伴随投机。因为低利率让投资者寻求更加高回报，更有风险的投资，尤其是房地产和资本市场。所以地方政府继续炒高地价有资金面支持。

1 条留言

1900-01-01 00:00:00

[zilewang] (2011-8-3 20:02:00)
地方政府、房地产商、银行业三者捆绑成利益共同体，那不是房价只有上涨一条路走了？那到什么时候会是个头啊？

要解决地方政府的债务问题，那个数字可是海量啊！

[wxmang] (2011-8-4 11:38:00)

地方是需要一种造血机制，并不需要具体的钱。其实只要让地方有收钱的地方，地方的借口也就没有了。打击就可以进行。

[流云天下] (2011-8-4 21:46:00)
其实也就是砸了人家吃饭的碗，也得给人指条活路啊。

忙总，在地方中央未来博弈越来越激烈的情况下，如现在税制无太大变动，打击地方债假设小有成效，地方花钱缺口越来越大的前提下，地方可能卖些别的，比如说集体土地，交给某些公司集约种地（比如东北的地）或卖林地。不过能不能卖到添缺口的级别就看各路神仙的手段了。

[wxmang] (2011-8-5 15:31:00)

不会再让他们随便卖东西了，再卖就是卖TG执政权和国家主权了。

[lengyan] (2011-8-5 15:58:00)

关于造血机制，最近北京国资委的动向就是整合旗下公司上市圈钱，这也是一个方向。不过对经济不发达的省市来说，没那么多能圈钱的企业。

[wxmang] (2011-8-5 16:13:00)

现在有点八仙过海各显神通了，有什么能够换钱的都在掘地三尺找出来换。我想可能预感到什么了。

[Hans] (2011-8-6 2:24:00)

那将来马儿去哪里吃草呀？

[wxmang] (2011-8-6 20:15:00)

把中央收上去的返点回来就够了。现在中国中央财政是世界最富裕的财政，没有之一。

[3bie] (2011-8-6 22:49:00)

请教忙总：既然中央财政如此富裕，为什么决策层还会认为中央控制力不够呢？按照决策层的共识：中央必须控制全国50%以上的财力，才能保证控制力，而现在地方控制的全国财力是超过50%的（否则也不需要搞政治体制改革，不需要做大国家队了），为什么反而还是饥饿兵呢？

[wxmang] (2011-8-7 10:18:00)

建议看看我的：改革开放以来中国的财政政策历史简要回顾

[抹月茶] (2011-8-8 16:13:00)
郑州市允许集体土地上的房产办理产权证，地方政府又开辟出新产品往外卖了。

[wxmang] (2011-8-8 18:50:00)

郑州这个是历史遗留问题，已经上访N年了，当时政府是允许的。其实很多地方都有这种小产权房转正的事情，只是悄悄在进行。

[南方有小乐] (2011-8-9 9:47:00)

郑州，时间-地点-事件上，感觉真有些敏感。

[wxmang] (2011-8-9 13:29:00)

三亚也搞过。这种事情地产党最害怕，一定会反击的。三亚搞了几天，地产党就反击，然后无疾而终。

[znxf] (2011-8-5 16:20:00)

新找个造血机制比较困难，帮地方政府输血或者帮地方政府减少伤口可行吗？

[wxmang] (2011-8-5 16:25:00)

以前就是这种模式，结果过不下去，揭不开锅。输血就是大锅饭。

[sufejitao] (2011-8-5 17:26:00)

大锅饭是不可行的。不过也许可以考虑让地方政府开辟可持续的税源，例如房产税和销售税。实际上，不让地方政府收房产税，地方就卖土地，和开发商一起拉抬房地产价格。另外，地方政府如果可以对商品和服务收取销售税，也许不会到处拦路收钱了。

对于地方财政了解不多，只是借鉴美国地方政府的税收体系，谈些不成熟的想法。

[wxmang] (2011-8-5 21:44:00)

没这么简单，现在是诸侯经济，不是儿子跟老子关系，都在博弈掰手腕。

[lengyan] (2011-8-5 21:51:00)

这个渊源起源于我党建军初期，山头各发展各的，最后形成了军队内部的山头，然后整合后还有影响。总设计师只是借鉴而已，结果形成诸侯经济

[wxmang] (2011-8-5 21:58:00)

这个你跟各省的发改委打打交道就感受颇深了，有一次我去广东发改委找其主任，在办公室正好碰到广东发改委去贵州援助的处长打电话，电话里大概是对方毕节地委书记和发改委主任要来广东拜访，其主任不耐烦的跟处长讲：不就是来要钱吗？你告诉他们，今年的钱和去年一样，不少一分，不要来了。不会办事情。。。。。哼哼。

就像地主老财打发叫花子。我是火冒三丈，不过这就是诸侯经济的现实。贵州是要用低价的电，煤，有色金属和其他资源来换取这种施舍的。

[Hans] (2011-8-6 1:37:00)

电，煤，有色金属和其他资源，国际上都是抢手的东西，为啥国内还要求别人施舍？

[wxmang] (2011-8-6 20:16:00)

没有运能。出不去。

[天澜] (2011-8-3 20:37:00)
保障房要求一定的配套比例，对地方政府来说会如何？一方面地价有压力，也增加了房子的供给。前段时间小强来河北视察，不知道是不是算河北开始站队了。

[wxmang] (2011-8-4 11:41:00)

各地都会给面子，能否执行到位，就看监督手段和政治资源是否足够。

[raffaello] (2011-8-5 22:12:00)
卖地受到亲赖无非就是因为来钱快，不少人吵吵说换成房产税，要是真换成税，每年只有原来1/70的收入，鬼才会支持。这个说到底还是传统的官员任用和铨选制度造成的，异地任职、定期轮换，这样的制度使得官员要想取得成绩必然选择杀鸡取卵和急功近利的发展模式，没人会放长线，因为时间不等人... ...

[wxmang] (2011-8-5 22:17:00)

不是卖地问题，是事权跟财权分离，财权在中央，事权在地方，皇帝在差饥饿兵，除了卖血就是抢劫。

[raffaello] (2011-8-5 22:28:00)

忙总的意思似乎是有人在搞“又要马儿跑，又要马儿不吃草”的游戏，是这样吗？

我总觉得上面的人应该没那么傻吧其实要是年景好，地主多拿点也没什么，但是遇上荒年黄世仁还要加租就有点过分了

[wxmang] (2011-8-5 22:33:00)

一直就是这样啊，你不知道吗？宣传的那些模范人物那个不是不吃草又跑得快的马儿？一切都献给Tg，这句话不是白讲的，刘少奇说过：要做党的驯服工具。

[raffaello] (2011-8-5 22:46:00)

吴云铎老师的书精华就在名字上啊，这个我懂，只是觉得TG总不能是靠杀鸡取卵得的天下吧，不给吃的光叫干活，神马也得变成浮云升天啊，哈哈

[wxmang] (2011-8-5 23:02:00)

所以才会成为现在这样政以贿成，官以财升，公权私用，烂人冒进呀。

没理想，又还要讲奉献，结果就是一级骗一级了。

不给吃的，只能纵兵抢劫了。

[raffaello] (2011-8-6 17:24:00)

说实在的，修养的那本书提出的标准其实只是对党员的要求，吴云铎的名著说的也是党员的故事，太祖大行之前还念念不忘阶级斗争，他老人家从来就没觉得中国会变成“全民皆党”的一锅烩，经书其实不是那么好念的，基础不好，还长年累月的叨咕“阿弥陀佛”，时间长了，嘴难免会歪，您说呢

[wxmang] (2011-8-6 20:03:00)

我们在讨论地方官的信仰问题，地方官不是D员的没有。

[raffaello] (2011-8-6 20:52:00)

忙总，我的意思是说国家似乎对P民的要求太高了，这画饼当工钱的事跟地方官们做做就算了，但是架不住上行下效啊，官员们已然将画来饼直接分给P民了，饼是画的，这秋后的收成却要是真的才行，否则就打板子

[wxmang] (2011-8-7 10:11:00)

不是打板子，而是上街走行，结果就是冲突，下台或其他下场。广东最近几次就是例子。不过其实地方官很多已经精疲力竭，能够找地方躲的，都躲了。

[simplew] (2011-8-9 10:53:00)

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现在更进一步了，宣传的事迹不仅是不吃草还要跑。好几个模范是不仅不吃草还要挤奶还要跑，自己的工资捐出去不说，还问借钱然后接济别人。有一模范家里的生活开销，儿女上学的费用全靠妻子微薄的收入，自己少的可怜的工资全部接济别人，碰到有人病重就几万几万的问做生意比较有钱的兄弟借钱奉献出去，而且公开说就根本还不起也没准备还，是替兄弟弟积德了。我不知道这样的典型有多少推广可能？如果事实真像其所说的我都怀疑这个人是不是精神方面存在问题。

[wxmang] (2011-8-9 13:25:00)

精神没问题，实在是在搏出位，因为这种人没背景，没好爸爸，只好出此极端策略。知道方永刚的笑话吗？

[Hans] (2011-8-9 13:45:00)

呵呵，有啥八卦快娓娓道来。

“对于中共新的理论成果如邓小平理论、三个代表和科学发展观等，他都能及时跟进，拿出研究成果”，这个人不就是个跟屁虫么，有啥好宣传的。

[wxmang] (2011-8-9 14:10:00)

自己翻墙去搜。国内已经是禁止话题。

[simplew] (2011-8-9 14:53:00)

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方永刚还能能理解一些。关键是这位已经四十多了才是贫困偏远地区的一个非关键部门的一个副科级小干部，就算有了一个全国性的荣誉称号，但是我怀疑他到底能走多远，而且据他说他身体已经在垮掉的边缘，如果为名利这种付出和收获太不成比例了。听说过公安部的刘金国曾经很清贫，但也没达到他那种地步，而且他显然也达不到不到刘金国的位置。虽然我阅历很少，但数一数副部级以上领导干部也没见过一个这样的。知道认识的厅处级干部不少了，其中很多是没背景，农村出来的苦孩子，升的比他快，但也没一个这样作秀。

从正面讲奉献也是应该的，我还是比较年轻，经常还有一些类似于为祖国强大、为人民幸福奉献一些甚至很多个人利益的冲动。但是像他这样的做法我认为更多的是对家庭对亲人朋友的不负责。

一直搞不明白宣传这些人的作用到底在那里，搞这方面工作的人是不是基本上就是照着以前的老一套搞下去根本不考虑实际作用。

[wxmang] (2011-8-9 14:57:00)

这个我真的不清楚是搞宣传的人故意整蛊还是拆tg烂污，真的说不好，就像把凤姐或芙蓉姐姐一本正经的搞成楷模，你说是恶心人民胃口还是蔑视人民智商？我怀疑是钓鱼？

[农民家的狗] (2011-8-5 23:17:00)

看到这里，好象有些明白了：大家注意到房价高是因为与大家利益相关、靶子明显，既然是差饿兵，那同时饿兵们还有很多花样在寅吃卯粮，否则不吃卯粮就会变成死兵、溃兵了。为什么房价一直压不下来，也是有原因的了。看来要调整经济、压低房价，必须要给饿兵们一个说法。

[wxmang] (2011-8-6 20:18:00)

现在也是两难，分权，将导致中央威信降低，控制能力下降，诸侯经济更是蓬勃发展；不分，地方卖血，拦路抢劫，搞得天怒人怨，社会不稳定。

[raffaello] (2011-8-6 21:05:00)

缺乏有效的监管手段，分钱分权下去，只能导致事实上的诸侯经济，大元朝就有例子，朱明和满清的时代一切都想划拉到中央，结果就是交上去的有提留，发下来的有截留，皇上老子在上有政策下有对策面前也只能吃瘪，我觉得根本问题是中国传统的治理方式和手段能管理的疆域、人口和处理复杂问题的能力是有限的（其实已经是地球上最成功和规模最大的了），想继续进步只有依赖技术和管理手段的革命式进步和提高，这个肯定不是西式的，他们没资格和我们谈规模。

[wxmang] (2011-8-7 10:14:00)

中央控制能力本质是吏治能力，张居正能够做到万里如见，令行禁止，可不靠钱。现在缺乏德才俱服众的领导，再加上有没有政治资源进行惩罚，就悲哀了。

2012-02-19 22:08:49 回复