（搬家帖）目前房地产行情是中央和地方博弈的结果
2012-02-19 21:52:01
最近在学习有关领导讲话，突然有感而发，十分粗陋，请指教。
1、当家才知柴米贵
（1）、支出是刚性的
地方政府主要支出包括四大块，一是机关、事业单位人头费；二是教科文卫事业费；三是政绩工程或面子工程；四是已经开工的基础设施建设。
这四块那一块都节不了流。前几年经济虚火旺，各地都提高了财政消费水平，尤其是政绩或面子工程，以及大量用拼盘形式建设的基础设施（一般地方出30%，余下或者找国家开发银行贷款，或者中央补助），目前如果断粮，立即成为烂尾工程。损失更大。例如南方某一个省光是在地方铁路建设上就投入近百亿，要完成还需上百亿。
（2）、收入在大幅缩水
许多地方今年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的省达到50%。财政预算执行已经捉襟见肘。眼看日子就过不下去，而分灶吃饭的财税体制，进行转移支付也好，允许地方发行债券也好，都缓不济急。
（3）、只好打房地产的主意了
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
于是一个融资模式设计完成：地方政府用土地权益抵押换取银行贷款渡过难关。方式是首先找房地产商哄抬土地价格，然后提高房屋价格，然后找银行为房奴提供贷款，然后房奴用自己的余生为政府贷款买单，以换取住房使用权70年。
这就是70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市的天才设计。
2、培育房奴集团符合中央和地方利益
（1）、房奴集团可以减少通胀压力
显然即使是10%的首付，也基本把大多数人的资金回笼了。
（2）、房奴集团可以增加消费
建材、钢材、家电、家具、其他用品产业将因此而获得喘息机会。
（3）、房奴集团可以减少摩擦性失业，降低企业用工成本
有了房贷压力，相信绝大多数房奴不敢挑肥拣瘦，不然立即面临个人财务危机。
（4）、房奴集团可以保证社会稳定
俗语说有恒产然后有恒心，有房产就有顾虑。
3、地方财政寅吃卯粮符合惯例
（1）、不管美国还是中国，没有赤字的地方政府还不多
（2）、寅吃卯粮便于集中财力办大事
（3）、寅吃卯粮便于给下任留下烂摊子，显示自己政绩
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
4、经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃
（1）中国生产能力严重过剩
中国经济是投资作为主体，当松宽的货币政策不能再执行下去，因为信贷增加的虚假需求没有了，过渡投资问题马上暴露出来，过剩产能的问题也出来了，所以中国经济最大的风险是在过去几年间我们所积累下来的过剩产能将在今后很长的一段时间里压在中国经济上。例如因此目前钢铁行业是6亿吨的能力，4亿吨国内的消费，过剩产能达到20―30%；电解铝产能1800万吨，产量1500万吨，过剩300万吨。石油炼化起码20%以上的过剩产能。产能的过剩最清晰的反映就是生产资料价格下跌，一季度的生产价格指数是负5%左右，表明的供大于求。
（2）、中国经济结构存在着重大的问题
在供需失衡没有调整过来之前，任何复苏都是无法持续的。当然不排除在失衡调整过来之前，经济会有上上下下，但是进入到可持续的复苏通道，必须要把失衡改正过来，调整过来。
但是目前的宏观经济政策都是增加投资，而不是增加消费。使我们原有的经济结构扭曲，进一步恶化。
实际上中国需要进行的调整是减少投资，增加消费，降低储蓄，“去库存化”，既包括要削减企业的库存，要消化企业的库存，更重要的是要消除过剩产能。
但是投资周期和库存周期的波长不一样，幅度也不一样，当这两个周期对经济发生共同作用的时候，经济下调，然后开始上升，企稳，反弹，然后是更深的下跌。企稳是因为库存周期的调整已经到位了，发生再一次的下跌是投资周期向下的调整，它的幅度超过了库存周期的向上，就会看到再一次下跌。
今年一季度的数据，看起来企稳，实际要背后的原因是库存周期告一段落，同时银行贷款在今年一季度“发疯”了，去年全年新增贷款58000亿，今年一季度就发了46000亿，这是钱堆出来的“企稳”，这样的“企稳”是不可能持续的，因为如此疯狂的贷款发放不可能持续。如果二季度贷款不是这么发的，三季度、四季度不是这样发的，可以想象二季度、三季度、四季度的结果。
经济现象是复杂的，由多种因素在作用。我们不要把一个库存周期的调整到位就看成是经济反弹的信号，还有其他因素的作用。其中一个不可忽视的就是投资周期。中国在过去几年投资过度增长，留下了大量的过剩产能。这个调整现在还没有开始，所以中国经济的冬天还没有真正到来，需要破产一批企业，形成一批坏账才会了结。
目前的数据说明一季度的GDP增长主要是由政府投资拉动所造成的。政府拉动所造成的投资增长是20%多，如果是扣除物价因素的话，实际上是30%以上的增长，但是这么强劲的投资增长并没有拉动生产，工业增加值只有6.1%，电力消费是负增长。30%的投资增长估计都买了库存了，买了钢铁、买了水泥。
（3）、中国马上面临严峻的产能淘汰阶段
所以需求恢复还有待时日，所以首先是大量低附加值的加工产业将不可避免的进入自动淘汰阶段。由于他们在银行贷款不大，不会形成太大规模坏账，附加值不高，税收损失也不大，失业的农民工本来消费水平就低，基本是生存保障消费，所以对宏观经济影响很小，不会导致经济波动。
然后就是提供原材物料和能源的企业进行产能淘汰，这就会导致税收大幅减少，银行坏账增加，居民消费开始下降，引起通货紧缩，进入衰退。
同时，为制造业提供服务的服务业将开始进入产能淘汰阶段，例如物流、电子商务、中介服务等等。将导致经济全面萎缩。这就是冬天的全貌。
1、当家才知柴米贵
（1）、支出是刚性的
地方政府主要支出包括四大块，一是机关、事业单位人头费；二是教科文卫事业费；三是政绩工程或面子工程；四是已经开工的基础设施建设。
这四块那一块都节不了流。前几年经济虚火旺，各地都提高了财政消费水平，尤其是政绩或面子工程，以及大量用拼盘形式建设的基础设施（一般地方出30%，余下或者找国家开发银行贷款，或者中央补助），目前如果断粮，立即成为烂尾工程。损失更大。例如南方某一个省光是在地方铁路建设上就投入近百亿，要完成还需上百亿。
（2）、收入在大幅缩水
许多地方今年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的省达到50%。财政预算执行已经捉襟见肘。眼看日子就过不下去，而分灶吃饭的财税体制，进行转移支付也好，允许地方发行债券也好，都缓不济急。
（3）、只好打房地产的主意了
地方政府唯一可以筹集大量资金的资产就是土地，而老百姓唯一愿意从银行贷款消费的商品就是房子。
于是一个融资模式设计完成：地方政府用土地权益抵押换取银行贷款渡过难关。方式是首先找房地产商哄抬土地价格，然后提高房屋价格，然后找银行为房奴提供贷款，然后房奴用自己的余生为政府贷款买单，以换取住房使用权70年。
这就是70年代吃财政，80年代吃银行，90年代吃股市，今天吃房市的天才设计。
2、培育房奴集团符合中央和地方利益
（1）、房奴集团可以减少通胀压力
显然即使是10%的首付，也基本把大多数人的资金回笼了。
（2）、房奴集团可以增加消费
建材、钢材、家电、家具、其他用品产业将因此而获得喘息机会。
（3）、房奴集团可以减少摩擦性失业，降低企业用工成本
有了房贷压力，相信绝大多数房奴不敢挑肥拣瘦，不然立即面临个人财务危机。
（4）、房奴集团可以保证社会稳定
俗语说有恒产然后有恒心，有房产就有顾虑。
3、地方财政寅吃卯粮符合惯例
（1）、不管美国还是中国，没有赤字的地方政府还不多
（2）、寅吃卯粮便于集中财力办大事
（3）、寅吃卯粮便于给下任留下烂摊子，显示自己政绩
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
4、经济寒冬即将来临，所以吃房奴将是长期的过程，所以房地产价格将不会崩溃
（1）中国生产能力严重过剩
中国经济是投资作为主体，当松宽的货币政策不能再执行下去，因为信贷增加的虚假需求没有了，过渡投资问题马上暴露出来，过剩产能的问题也出来了，所以中国经济最大的风险是在过去几年间我们所积累下来的过剩产能将在今后很长的一段时间里压在中国经济上。例如因此目前钢铁行业是6亿吨的能力，4亿吨国内的消费，过剩产能达到20―30%；电解铝产能1800万吨，产量1500万吨，过剩300万吨。石油炼化起码20%以上的过剩产能。产能的过剩最清晰的反映就是生产资料价格下跌，一季度的生产价格指数是负5%左右，表明的供大于求。
（2）、中国经济结构存在着重大的问题
在供需失衡没有调整过来之前，任何复苏都是无法持续的。当然不排除在失衡调整过来之前，经济会有上上下下，但是进入到可持续的复苏通道，必须要把失衡改正过来，调整过来。
但是目前的宏观经济政策都是增加投资，而不是增加消费。使我们原有的经济结构扭曲，进一步恶化。
实际上中国需要进行的调整是减少投资，增加消费，降低储蓄，“去库存化”，既包括要削减企业的库存，要消化企业的库存，更重要的是要消除过剩产能。
但是投资周期和库存周期的波长不一样，幅度也不一样，当这两个周期对经济发生共同作用的时候，经济下调，然后开始上升，企稳，反弹，然后是更深的下跌。企稳是因为库存周期的调整已经到位了，发生再一次的下跌是投资周期向下的调整，它的幅度超过了库存周期的向上，就会看到再一次下跌。
今年一季度的数据，看起来企稳，实际要背后的原因是库存周期告一段落，同时银行贷款在今年一季度“发疯”了，去年全年新增贷款58000亿，今年一季度就发了46000亿，这是钱堆出来的“企稳”，这样的“企稳”是不可能持续的，因为如此疯狂的贷款发放不可能持续。如果二季度贷款不是这么发的，三季度、四季度不是这样发的，可以想象二季度、三季度、四季度的结果。
经济现象是复杂的，由多种因素在作用。我们不要把一个库存周期的调整到位就看成是经济反弹的信号，还有其他因素的作用。其中一个不可忽视的就是投资周期。中国在过去几年投资过度增长，留下了大量的过剩产能。这个调整现在还没有开始，所以中国经济的冬天还没有真正到来，需要破产一批企业，形成一批坏账才会了结。
目前的数据说明一季度的GDP增长主要是由政府投资拉动所造成的。政府拉动所造成的投资增长是20%多，如果是扣除物价因素的话，实际上是30%以上的增长，但是这么强劲的投资增长并没有拉动生产，工业增加值只有6.1%，电力消费是负增长。30%的投资增长估计都买了库存了，买了钢铁、买了水泥。
（3）、中国马上面临严峻的产能淘汰阶段
所以需求恢复还有待时日，所以首先是大量低附加值的加工产业将不可避免的进入自动淘汰阶段。由于他们在银行贷款不大，不会形成太大规模坏账，附加值不高，税收损失也不大，失业的农民工本来消费水平就低，基本是生存保障消费，所以对宏观经济影响很小，不会导致经济波动。
然后就是提供原材物料和能源的企业进行产能淘汰，这就会导致税收大幅减少，银行坏账增加，居民消费开始下降，引起通货紧缩，进入衰退。
同时，为制造业提供服务的服务业将开始进入产能淘汰阶段，例如物流、电子商务、中介服务等等。将导致经济全面萎缩。这就是冬天的全貌。
6 条留言
1900-01-01 00:00:00
[天澜] (2011-8-3 20:41:00)
哎，想卖房子的时候就不希望房价跌了，屁股决定脑袋.............惭愧。
[wxmang] (2011-8-4 11:42:00)
不用惭愧，人之常情，人类能够进化生存到今天，靠的就是这个趋利避害的本能。
[回车] (2011-8-5 17:01:00)
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
=====================================================
既是寅吃卯粮，那么桃子从何而来？
[wxmang] (2011-8-5 21:47:00)
看来你先得知道摘桃子的定义：政绩作秀。现任总经理摘了前任5年桃子，摘光了，就只能仰望星空了。桃子与寅吃卯粮无关。
[lengyan] (2011-8-7 7:58:00)
上一届留的桃子就是房地产的商品化，国地税分家，留下的烂摊子就是土地的亏欠、国企破产后遗症。这届是吃着桃子补着亏欠，好像完全是中和。何况这届的执行力都在上届手中，这届用的并不顺手。这也是仰望星空的一点
[wxmang] (2011-8-7 10:27:00)
不是，2003年时，很多部委是对现任寄予厚望的，愿意助一臂之力。因为在长期的高压统治后，希望一个能够听得进下面意见，集思广益，把烂摊子收拾收拾的人出来。结果很快就失望了：不但不作为，还听不懂。
[lengyan] (2011-8-7 12:11:00)
这样需要一个强力人物，现任属于和稀泥的，根基不厚实，即使集思广益，但方方面面的利益下来那就是平衡，不打破旧平衡哪来的新平衡，不过现在棋全部都走老了，不得不变的时候，有人肯负责任的推动一下就顺利展开
[wxmang] (2011-8-7 17:11:00)
去年小李有点愤青，想冒一下，结果被现实一巴掌拍在地上。中国可不容易治理。
[土匪王] (2011-8-7 20:06:00)
就是这个问题啊。老温就算再无能，也只有1年多点时间，忍忍就能熬过去。小强要是再不行怎么办？ 从去年小强操盘的房地产调控，到拿掉刘跨越，搞坏了高铁产业，这小强的水平好像比老温还差些。以后的日子难过啊。
[wxmang] (2011-8-7 21:28:00)
水平应该还是比现任高一点，至少听得懂人家在说什么，也能接受别人建议。目前主要问题是沉不住气，还不够老道。
[老和山] (2011-10-11 12:53:00)
十年的地方一把手历练还是愤青，那我们这些毛头小年轻简直……
[wxmang] (2011-10-11 16:39:00)
不要着急，大家都有机会。一般情况下30岁能力基本成熟，60岁心态基本成熟（当然毛主席这种天才例外）。作为政治家，心态比能力更重要。林彪自己的体会：每临大事有静气。就是这个道理。
[老土拨鼠] (2011-12-14 18:50:00)
保障房算一个吧？
[wxmang] (2011-12-15 11:36:00)
食品安全，大能源部，房地产限价销售等等。
[暗夜精灵_赵同学] (2011-9-24 10:03:00)
有些奇怪，如果是这样，当初怎么就选了影帝上位呢？评价、考察的机制是怎么起作用的呢？另，中国体制下，干得有问题的总经理能调换吗？只能熬两届十年？
[wxmang] (2011-9-24 15:47:00)
当年是吴仪作为竞争对手，前任认为与其选个不听话的，不如选个阿斗。结果悲剧了。自私的下场。
[浑水摸鱼] (2011-9-24 18:02:00)
想起来一句话：犟儿不败家。
其实现任董事长是不是也不一定达到当初选择他的元老们所期待的表现呢？
当然，至少比坏事的两位强。
[wxmang] (2011-9-25 13:01:00)
董事长基本合格，因为他的任务一个是稳定，二是消化掉改革留下来的后遗症，前者任务完成，后者完成部分（例如取消农业税，初步建立社会养老保障体系），未完成的是诸侯割据，产业升级和消费提升（贫富差距）。
[浑水摸鱼] (2011-9-25 16:52:00)
就像您说的：房子不起火没人愿从烟囱跳下去。诸侯割据、产业升级都不是容易的事。所以我也觉得现任董事长还是合格的。
刚看到一篇访谈，南风窗采访王绍光《历史的逻辑与知识分子命运的变迁》。讲57年反右以及文革，改革开放。王绍光还是下功夫研究一些东西了。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_53a7ac510102dtvf.html
[wxmang] (2011-9-25 22:32:00)
我最烦老把知识分子挂在嘴上的伪精英，真的把自己当棵葱了。中国哪来什么知识分子？耍嘴皮子的那个不靠TG养活，拿人家钱财，还想有什么独立思想，扯淡。
知识分子的定义是：有独立思想和批判精神的人员。
[洛阳花] (2011-9-25 19:32:00)
忙总，董事长的职责和总经理的职责，貌似差不多啊？
[wxmang] (2011-9-25 22:43:00)
董事长是决策者，决定干什么；总经理是执行者，决定怎么干。
[网海] (2011-9-24 22:42:00)
吴仪裸退的原因是，竞争失败吗?
吴仪差点儿成为中国第一位女总理
[wxmang] (2011-9-25 13:33:00)
这个原因挺复杂的，目前是知道的不说，不知道的乱说。也许要等Ｎ年后才知道全部真相。
[林夕sx] (2011-9-25 21:56:00)
B：新首相是我们伟大的财长还是卓越的外长呢？
H：我正想问你，你觉得应该是谁？
B：不好说，这就像选个疯子管理精神病院。
H：问题是他们都奉行干涉主义，要是当首相一定事必躬亲。
B：谁站我们这边？
H：许多人，尤其是总组织秘书，他担心谁当选都会清算对手的支持者，使党派分裂。
B：所以要找个折衷的。
H：嗯，可塑性强的
B：灵活的
H：随和的
B：立场不坚定
H：观点不突出
B：思维不敏锐
H：没能力改变现状
B：公认的好操纵，懂得接受引导
H：将国家大事留给专家处理
。。。
于是吉姆哈克大臣就上台当首相鸟。。。
来自是，大臣最后一集圣诞特辑
[wxmang] (2011-9-25 22:59:00)
很好，参加过董事会会议。的确绝大多数公司的董事会开会就是这样的。不选最能干的，只选最听话的。
[八度春秋] (2011-8-6 11:05:00)
忙总：菜鸟有问
是要等冬天过去房地产价格才会歇菜吗？房奴成冬眠储备－－熊掌啦？
可是现在的现象好像叫人很晕菜啊
限购、限贷、提准、加息这些因素好像都不会和“房地产价格将不会崩溃”形成正反馈啊？
未来会是个虾米样子呢，望星空。。。。。。
[wxmang] (2011-8-6 20:11:00)
价格大幅下滑可能性不大，用通胀来稀释，水涨船高。
[水杉] (2011-8-6 20:20:00)
今天正好有个楼盘开盘，300套一扫而空，看人山车海，真感叹这个购买力，也印证了忙总预测。价格下跌难，年底如果放开限购，感觉还要涨。
[wxmang] (2011-8-6 20:23:00)
现在这个现象叫通胀预期带来的恐惧性保值购买力。应该坚持不到年底。明年上半年通胀下降，就会消失。
[finalgod] (2011-8-6 20:33:00)
从宏观上讲，忙总说的是对的。
从微观上讲，这些人的选择没错。
如果社会发展的趋势没被打断，这些人的现金流不会断，所以房贷还是能付得起的。只要房贷能还的起，房产宏观上还是保值的。
如果社会发展的趋势被打断，这些人的钱也不用还了，大家都保命要紧，谁还记得房贷的事。
所以就是一个博傻的游戏。人啊，还是要看眼前。10年后的事，留给政治家好了。
[wxmang] (2011-8-7 10:08:00)
房地产由于其流动性不高，并不是总是保值的。当所有有购买能力的人都手握房产梦想保值时，就是日本泡沫破灭的下场。
[far8008] (2011-8-24 14:17:00)
不知道什么时间会到来。
今天终于又找到忙总了。很是高兴，手里有两套类办公公寓房产，可住可办公，位置还可以。
看来5年内应该是卖掉了
[wxmang] (2011-8-24 15:18:00)
欢迎，欢迎。其实如果不急等用钱，卖掉并不是最好策略，一是货币贬值利害，当然你能找到比通胀率高得多的收益率的投资项目另说；二是在这种世道下脱手固定资产不容易，损失较大。
[中阳] (2011-8-24 16:31:00)
我们不能先于华尔街做空自己的房地产,会很麻烦.
中国对于外汇投机资本冲破防火墙,其实没有太多好办法,看看这几年外汇流入规模就知道了,现代金融技术的创新,香港这个"人民币准海外市场"的存在,使我们的防火墙,漏洞太多了.
形势远不是想象中那么乐观.
被剪羊毛的地位中期难以改变,只是看起来被剪的没那么多罢了.
[wxmang] (2011-8-25 13:13:00)
我们怎么可能自己做空自己？房地产最大的利益集团就是银行。
[laftodeath] (2011-8-24 19:15:00)
那如果纯粹是因为小屁孩换城市结婚了要卖旧房换新房的该是啥策略？租房？魔都的房租……
[wxmang] (2011-8-25 13:08:00)
如果在北京找不到可以符合生存条件报酬的工作，来北京做什么？如果报酬合适，负担得起房租是起码的。也就是在北京混的必要条件是找得到支付得起房租的工作。否则最好走人。
[far8008] (2011-8-25 18:45:00)
谢谢忙总的回复，本人民用建筑设计行业，取得一级注册建筑师执照，马上就到不惑之龄，目前在一省级设计公司，市场竞争激烈。低价竞争，挣得都是血汗钱。自己感觉建筑艺术创做力一般。
就地产现状及发展前景看，大的地产公司都在自己进行标准化的产品设计。小一点的开发商由于定位不准则反复折腾。
在这个行业的产业链里，如何才能过得舒服一点，您有啥建议？当然啦，家家有本难念的经，您随便谈谈就行。谢谢
[wxmang] (2011-8-25 21:37:00)
抱歉，抱歉，没做过建筑这个行业，不能有什么见解。不过按照创意产业的一般规律，是赢家通吃，市场被3、5家大家伙控制，小的只能吃点边角余料或接受点低附加值外包业务。与其在小的当将，不如到大的当兵。
前几年三亚一个七星级酒店设计招标，我代表业主去与设计单位沟通运营设想，我发现世界一级的设计事务所，例如KPF、 PTW、 Atkins等等的主力都是中国人，而且是原来清华或同济跳槽出去的，他们相当充实。
[far8008] (2011-8-26 8:15:00)
谢谢忙总，如果进入地产公司呢?比如总工程师或设计总监类似的呢？
[wxmang] (2011-8-26 18:06:00)
我想除非你能进入全国排名前10位的房地产公司，他们可能有独立设计能力。在上海排名前10位的公司，他都没有独立设计能力，主要是外包，他自己的设计团队主要职责就是审图和跑现场，实际是项目经理。
房地产公司的总工程师主要是负责施工组织和项目管理的，我觉得你不见得干得了，这需要N多现场经验。我见到的年纪都相当大。
[阿迪] (2011-11-29 20:29:00)
忙总，纠偏一下，您所说的“负责施工组织与项目管理的”工作更多的是归属于建筑企业的项目部经理这个角色，他们是直接要面对最基层的管理人员与现场的民工，那个位置上如果是责任感强的点的话，那可不是一般的累，而房产公司的总工与设计总监的工作层次更高一些，基本是审审图啊，处理一下图纸与施工存在冲突的问题啊什么的。但是对于不是自己进行设计的房产公司，个人认为有结构设计经历的比单纯的有建筑设计经历的更适合，因为房地产总工必须得有极强的现场应变与解决问题的能力，甚至有的时候就在现场进行结构粗算并当场画出草图交给施工单位进行施工，事后再补正式的变更通知。
[wxmang] (2011-11-30 10:26:00)
那是小项目才会这样，大项目总工就是项目经理们的工头。大项目可能有几十个上百个项目经理。他们需要组织和协调。
[阿迪] (2011-11-30 12:55:00)
还真没在大项目里混过，看来还要多多努力哇！
[wxmang] (2011-11-30 15:26:00)
你会有机会的，小项目管理经验是基础。我刚到金融业时，我的师傅让我去柜台当柜员，当会计，当然时间都不长，但是让我知道基层一线是怎么工作的。
基层经验太重要了，不然根本没法运转大企业。
[beforewu] (2011-12-1 8:26:00)
请教忙总，现在是不是政策开始转为宽松（中国降低存款准备金率，国际上6大央行联合注入流动性），逐步放水了？主要是担心房价是否会就此又起来了，揪心呢。目前看来各地方蠢蠢欲动啊。
[wxmang] (2011-12-1 11:01:00)
这个与放水还不是一回事情，房价大规模下降或上涨都不可能。
[早上还在睡觉的老虎] (2011-12-1 11:17:00)
跌个20-30%，然后横盘是不是最好的结果？
[wxmang] (2011-12-1 12:35:00)
地方政府不愿意，因为最近土地流拍太多，已经影响他们过年关了。
[joeykee] (2011-8-6 20:46:00)
总在想按揭买房这种事情，这风险个人能承受的了么？谁知道自己20年内会有什么麻烦事，更不要说社会局面来个大变化。自己要随便一个跟头栽个两年，直接既有资产清盘？
就和美国保险公司一个调，你要保我的什么健康风险，谁知道你公司倒闭的风险有多大？公司几十年寿命算长的，让公司做保险...
总结下来，现在社会怎么总是让人/组织/公司去承受他们承受不起的风险？
忙总对这个问题有什么看法么？
[wxmang] (2011-8-7 10:09:00)
如果是想保值或赚钱，目前已经没有机会，如果是急需居住，其实也就是一咬牙，一跺脚的事情。
[mary2011] (2011-8-26 18:14:00)
忙总，为什么说房产不能保值呢？对于老百姓来说，房产可能是唯一比较稳定保值的产品了吧。
我老家是一个三线城市，过去一年房价涨了有百分之二十多，现在上涨趋势已经逐渐稳定。虽然房价相对于当地居民收入来说依然偏高，但是很多人有收入上涨的预期。原来劝我父亲早点买第二套房，他一直不愿意，这几天很积极要买一套不超过三年的二手房，用于拆迁时自住。
[wxmang] (2011-8-26 18:52:00)
这个问题以前我写过很详细的帖子，你可以找找看。其实看看日本的房价就知道了，现在与高峰时期相比相差甚远，有一些只有50%，甚至30%。简单点说，一个产品在大家都想拥有来保值时，他就不可能套现了，因为人人都想套现保值，所以这时只有贬值才能出手，结果就是不保值。
[mary2011] (2011-8-26 20:02:00)
但是我国跟日本的情况还不太一样吧。日本当时已经基本上发展到了顶峰，而我国发展还方兴未已。现在房价上涨，其实有一部分来源于普通人的收入上涨预期。
[wxmang] (2011-8-26 20:06:00)
不是，我们房价上涨主要因素不是需求导致的，而是金融投机导致的。
[far8008] (2011-8-28 9:21:00)
就我现在所在的城市而言，直隶省会。在限购的情况下，目前房价也是小幅盘升。但是房地产公司的资金倒是都非常紧张，由于本人的工作原因。目前接触的开发商都非常谨慎，对住宅产品那是推敲很多次。而且好多关系大的地产商瞄上了许多好的政府单位。大搞团购，把利润放低。
但是刚需也是有相当数目的，原因我想主要是一些大学毕业的年轻人结婚用房，孩子上学要用房，加上中国人的住房观，公司刚毕业两年的收入 很少的孩子都着急买房。
因此忙总说的金融危机导致的原因是主因，次要就是以上了，但是空置房非常多。因为许多城中村改造都是一户三套房子。但是原住民在目前的市场氛围下，多以出租为主。真要是严格施行房产税，就会抛售了。
忙总能不能就房产税谈一些相法，比如何时全国推广，毕竟是各地政府一个大收入。
[wxmang] (2011-8-28 12:50:00)
房产税以前我写过一个帖子，要点是不可操作（估价，核实都会成为一对一的博弈谈判，房地产税征收局就得有上百万征收人员，才可能完成任务，而且还得是估价专家和谈判专家），征收成本太高。除非换思路，在办证环节征收，那样的话大量偷逃或者会成为一个产业。
2010年国家发改委有一个数据：70%空置房子掌握在炒家手中。
[onlyforus] (2011-8-28 22:14:00)
把好处放给地方某级或某几级呢
同时全国联网
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。
翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。
天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。
厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。
庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。
运妙笔、划补中华图缺。
卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。
砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
[wxmang] (2011-8-29 10:48:00)
放给谁呢？一个电信已经搞得乱七八糟了。
[onlyforus] (2011-8-29 20:33:00)
家庭信息和房产信息联网真的很难吗？
按照人均免征面积梯级累进，第一套房根据区域略作调整，过去三年房价锁定未来三年税基（出售也征收），恐怕更多是鸵鸟能否下决心吧
这两年是平台还贷高峰，紧锁前提下，地方政府花差从哪里来？
真打算勒紧裤腰带，不发行房地产税作抵押的债券？
这次8000亿保证金，牵扯到几万亿的资金链和现金流，房子年底崩到什么程度我倒不关心了，估计多少大中企业要易主。
芒总认为会有怎样的影响？
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。
翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。
天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。
厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。
庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。
运妙笔、划补中华图缺。
卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。
砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
[wxmang] (2011-8-29 21:24:00)
这个我已经说过很多次了：清理地基，打扫房间，准备入驻。
[jie888] (2011-10-10 23:03:00)
真有利可图.估计各地会象征地拆迁一样想方设法.如各区.按新旧年份.人均面积.等等1刀切..各地官员创收的动力可是很大的哦
[wxmang] (2011-10-11 15:31:00)
这个到时不用替官员操心，他们创新能力是无穷无尽的。其实现在已近开始了。
[牧羊犬] (2011-10-11 18:24:00)
忙总，这个70%的定义：“2010年国家发改委有一个数据：70%空置房子掌握在炒家手中”，和后面111楼说的“2010年国家发改委有过一个调查报告：商品房70%以上是炒房团控制的”，以及后面232楼对111楼说法的定义“只要非自住、出于投机/投资/保值的第n套房就算”，差别似乎非常大
[wxmang] (2011-10-12 11:30:00)
产生各种混乱其实是大家在转述时为了吸引眼球，各取所需。
报告原来的说法是非自住购房者而不是炒房团。而且数据是统计数据，不是抽样调查数据，所以并不能区分购房动机是投资，投机，出租，保值，度假，学区等等。
他们有两个数据：一个户口拥有N套住房的N取为≥3定义为非自住购房者时，他们占购房者40%左右（当地户口15%左右，外地25%左右）；
当把一个户口拥有N套住房的N取为≥2定义为非自住购房者时，他们占购房者70%左右（当地户口35%左右，外地35%左右）。
[牧羊犬] (2011-10-12 11:42:00)
多谢忙总解释。
真正有比较大危害的，是空置的，就是买了不住也不租就等着卖的，这部分比例是我一直想知道的，这相当于冻结了一部分供给，降低了实际人均居住面积，因为就算我是投资，但是我买了是租出去了，还是形成供给了，我再把它卖给我的租户的话，只是产权的变更，房子里的人和这些人享有的居住面积不变更。这次调控我认为应该能把这种冻结的供给挤一部分出来。
[wxmang] (2011-10-12 12:43:00)
一些城市对空置有个调查，我的印象2009年深圳在17%左右，上海在15%，北京在16%。不过数据一公布就引起业内人士不满，认为太低。
[chalet] (2011-9-1 16:18:00)
有人说年底放水是大概率事件，二三线城市限购令迟迟不下，不知道2这有没有关系？
[wxmang] (2011-9-1 21:54:00)
除非出现非常的变故，否则紧缩政策是不会轻易变更的。
[阿雷] (2011-10-9 22:03:00)
忙总，那社会上很多的富余资金不买房子去哪里呢？比如我单位35岁以上的同事夫妻两一年有15万－20万存款，而且普遍有1至2套房和一辆车。除非送小孩出国留学花费一些，他们的小孩不用担心房子的问题。
[洗心] (2011-10-10 5:27:00)
收税啊。 按照欧美的惯例， 中产阶级是不应该有钱买了房空置等着升值的。 说到底，中国的所谓中产阶级其实是上层阶级，收入向欧美中上层看齐， 税负却低得多。 房产税，个人收入所得税，统统应该加上去。
[wq1k] (2011-10-10 8:35:00)
是的，这就是纸币的回收机制，所以我认为忙总说的不收房产税是不可能的，除非坐在台子上的不想继续混下去了。
[wxmang] (2011-10-11 17:16:00)
加税或新增税种在3年内都不可能，你见过新皇上登基不大赦天下的吗？
[wq1k] (2011-10-11 17:23:00)
那不一定要等三年，今天油气资源税就上调了，地方上要钱要得急。
另外请教下忙总，这次边境船员被杀有什么大背景没？赤果果的恐怖活动。
[wxmang] (2011-10-11 17:28:00)
油气资源税3年前就论证完毕上报待批准了。
在澜沧江湄公河上讨生活中国人很多，也有的说不清楚的。暂时听官方的说法吧。其实小道消息很多。
其实去缅甸、老挝和泰国转转，听听在当地讨生活的云南人是怎么说的，也许就不吃惊了。
[wq1k] (2011-10-11 17:34:00)
嗯，有机会去转转和问问。
[wxmang] (2011-10-12 11:41:00)
目前最困难的是解释船上大批摇头丸来历。不解决这个问题，泰国警方就认为是贩毒火并。
[wq1k] (2011-10-12 12:29:00)
嗯，是的。
现在这种东东流传很广啊，我们那的小镇，回去坐慢慢游听司机说，镇上吃这些的年青人比较多；以前是打架多，现在打架也多，但开始多这些东西了，是从旁边一个县的火车站转过来的，最终源头可能还是在金三角。
[wxmang] (2011-10-12 12:54:00)
湄公河澜沧江就是主要通道之一。所以很复杂。
[煜熠] (2011-10-13 12:53:00)
英拉要来中国了，添点堵很正常。
[wxmang] (2011-10-14 11:49:00)
这应该是偶然事情，不是刻意策划的，我们与这三个国家关系都不错。
昨天武警的武装巡逻船已经过去了。
[军人的后代] (2011-10-14 16:49:00)
缅甸的政治离不开中国的支持,没有中国的支持,缅甸会陷入国家分裂的,大家可以看看缅甸有多少少数民族是说汉语的就知道了!
[wxmang] (2011-10-14 19:33:00)
这本来就不是政治事件。这种事情小的经常有。香港电影以前经常放。
[qhdmanda] (2011-10-12 10:39:00)
大三学生解国际数学难题 3名院士推荐破格读研
http://www.sina.com.cn2011年10月11日04:03新京报 微博
林群：成绩是知识的积累，有了数学能力才能破解难题。
本报讯困扰数学界20多年的国际数学难题“西塔潘猜想”，被中南大学一个大三的学生刘路破解了！昨日，记者从中南大学获悉，校长黄伯云了解此事后，亲自批示刘路硕博连读。与此同时，为让刘路能够提早读研，中南大学邀请了中国科学院三位院士，向教育部写信推荐请予破格录取，建议采取特殊措施，加强对刘路学术方面培养。
漂亮的证明
这是由英国数理逻辑学家西塔潘于上个世纪90年代提出的一个猜想，20多年来许多研究者一直努力都没有解决。
10月的一天，刘路突然想到利用之前用到的一个方法稍作修改便可以证明这一结论，连夜将这一证明写出来，投给了数理逻辑国际权威杂志《符号逻辑杂志》。署名刘嘉忆。
稿件投出后，《符号逻辑杂志》的主编，也是国际逻辑学知名专家、芝加哥大学数学系教授邓尼斯?汉斯杰弗德写信给予高度称赞，“我是过去众多研究该问题而无果者之一，你给出的如此漂亮的证明，请接受我对你令人赞叹的惊奇的成果的祝贺！”
论文审稿人、芝加哥大学博士达米尔?扎法洛夫也认为，这是一个重要的结果，过去20多年许多著名科研者都在进行努力。该问题的研究促进了反推数学和计算性理论方面的研究。
9月16日，美国芝加哥大学数理逻辑学术会议上，22岁的刘路受到邀请，作为亚洲高校唯一一位代表在会上作了40分钟报告。
名师收高徒
“中南大学出了个好学生！”一时间，“刘嘉忆”的名字在中国数学界传开了，他在数理逻辑领域的研究成果备受关注。
今年7月初，中国数学界顶尖科学家、中南大学博士生导师侯振挺教授，听到同行说起了这个消息。并通过给“刘嘉艺”发邮件得知，他就是2008级学校应用数学专业大三学生刘路。
侯教授返校后，立即与刘路见了面，并收他做学生。“刘路是个‘本科生’，希望他可以早点读研。”为此，侯振挺对这匹“千里马”非常上心，给国内数学界的知名数学家、院士们去电话、发去电邮，希望能够给教育部说明情况，给予一定的重视。
侯振挺说，目前，由中南大学牵头起草的推荐信，正在依程序办理中，之后将递交给教育部。
■ 对话
一个晚上解决“猜想”
高挑的个子，一副眼镜，一顶棒球帽，背个双肩包，每天像上班一样，一早就去图书馆看书，这就是同学眼中的刘路，他们虽然不知道刘路看的什么书，但他们清楚，这小子肯定会干出一番成绩。偶尔也会打打游戏，但常常捧着那些天书看到深夜，计算到凌晨；上英文网站，下载英文资料，这是室友眼中的刘路。同学问他题目，发现他的思路与他人不一样，他甚至会用更简单的方法来计算或解释，有时一个公式就可以搞定，同学说他“牛”，称他为“路哥”。他们说，路哥很聪明，看高深的书，一定会有出息。
而他眼中的自己很简单，内向、友好、乐于助人，当然也有那么一点儿冷漠。
自己发现的“难题”
新京报：你是什么时候开始研究“西塔潘猜想”的？
刘路：去年8月，我自学反推数学的时候，第一次接触到这个问题。我注意到大量文献里提到，海内外不少学者在进行“拉姆齐二染色定理”的证明论强度的研究。
新京报：用了多久证明这个“猜想”？
刘路：其实只用了一个晚上，接触这个问题不久，我突然想到利用之前用到的一个方法，稍作修改便可以证明这一结论，连夜将这一证明写出来，投给了《符号逻辑杂志》。
新京报：解出答案后、是什么样的心态？
刘路：证明这一结论时，心脏都快蹦到嗓子眼了，按捺不住内心的激动和兴奋。
新京报：为什么署名是“刘嘉忆”？
刘路：因为叫”刘路”的重名人比较多，而且是个偏女孩的名字，我更喜欢“嘉忆”这个名字，希望自己能给人们带来美好的回忆。
一辈子的爱好
新京报：你的“数学天赋”是遗传吗？
刘路：谈不上天赋。我只是非常喜欢，每天花很多时间学习数学。我是大连人，父亲在一家国有企业后勤部门工作，母亲是企业的工程师。家里人没有数学方面的遗传基因和教育，上小学时，也没有对数学特别感兴趣。
新京报：初中时候怎么对数学感兴趣了呢？
刘路：上初中时，一些同学还在为数学教科书上的习题抓耳挠腮时，我就开始自学数论了。数论是研究整数性质的一门理论。对其他同学来说，看这些理论像是在看“天书”，但是我很喜欢。
新京报：除了数学外，你平时有什么兴趣爱好呢？
刘路：兴趣爱好有很多，喜欢体育运动，游泳、下棋、乒乓球、羽毛球，还喜欢看电影。
40岁的计划
新京报：很多人觉得，数学是一门枯燥的学科，陈景润当时就被称为“痴人”和“怪人”，你性格孤僻吗？
刘路：我比较内向，朋友少。我的自我评价是“比较友好”。一般别人找我帮忙，不太善于拒绝。但别人说我比较冷漠。
新京报：除了数学，你还喜欢哪些学科？
刘路：物理。但是物理需要做大量的实验，需要成本，对一个学生来说还没那么多资金。我也喜欢心理学，曾设计了一组关于认知的心理实验。等到我40岁以后再来做，40岁以前要攻数学。我很喜欢数理逻辑，数学是一辈子的爱好。
■ 观点
借此反思应试教育
在得知中国大学生刘路受到国际数学界的高度认可后，三位中国科学院院士、著名数学家李邦河、丁夏畦、林群毫不犹豫地接受了中南大学的请求，向教育部写了“破格录取”推荐信。
院士们表示，尽管与著名的“哥德巴赫猜想”相比，“西塔潘猜想”的分量并不突出。但一名大学生能够破解国际数学猜想，已是一件很了不起的事情。同时需要反思国内教育体制，培养学生提问题的能力，要比“奥数”更实实在在。
李邦河院士分析，一个年轻人能够解决这个问题，当研究生没有任何问题。“关键是这样的人才，会自己找问题，需要借此反思我们的应试教育，‘学生不会提出问题’。”李院士说，现在不少学生离开了导师后，就不会独立搞研究。创新人才一定要会提出问题。
“破解猜想不比奥数，不是做题，而是有数学的新成果。”林群院士强调，李路数学方面的才能在中国确实比较罕见。
本版采写/本报记者 仲玉维
介绍介绍他的问题,解法等等.还有三位院士的成就.好吗?
[wxmang] (2011-10-12 12:31:00)
这个难倒我了，数理逻辑这个专业我不了解，这个“西塔潘猜想”更不知道。
不过所谓三个院士倒是熟悉，都是系统所的。李邦河是科大数学系58级的校友，主要做微分拓扑和大范围分析，曾经国内的一流数学家；丁夏畦是搞数理方程的，林群主要泛函分析和算法，都也是曾经国内的一流数学家，不过他们应该已经退出一线作战了。尤其丁夏畦年纪相当大了（可能80多了）。
[wq1k] (2011-10-20 16:18:00)
，忙总说房产税至少三年后，看来应验了：
财政部允许上海浙江广东深圳自行发债http://finance.sina.com.cn/roll/20111020/153010658278.shtml
忙总能不能评说下这个对房价有什么影响；我之前的预期是一线跌个30%，二线跌个15%。
[wxmang] (2011-10-21 17:48:00)
这个政策看给各地的发债额度和利率限制，这才关键，否则与中央发债给地方用并无区别，同时偿债基金的设立也需要继续观察。
后续影响暂时还不好说，如果每家只给50亿，还不如没有。但是每家如果给300亿，问题就大了，财政政策要出大问题。尤其如果不限制利率。
[wxmang] (2011-10-10 12:17:00)
消费。提高自己生活水平。
中国现阶段还不具备提供全社会的储蓄都有投资增值机会的能力。其实西方也一样，不然那些养老基金也就不用采取热钱模式来中国博机会了。
[北疆] (2011-8-7 2:34:00)
后一句忙总怎么看？
[wxmang] (2011-8-7 10:24:00)
不会，明年基本控制仪控制住，就算控制不住，也不会变成恶性。现在国家储备的控制能力还是比较充裕的，不象那时这么捉襟见肘，太穷。
[北大荒] (2011-8-8 2:11:00)
忙总，据我考证，葡萄这个说的是外部环境，不是内部环境。
不会，明年基本控制仪控制住，就算控制不住，也不会变成恶性。现在国家储备的控制能力还是比较充裕的，不象那时这么捉襟见肘，太穷。
[wxmang] (2011-8-8 11:44:00)
我们国家决策基本取决于内部因素，外界影响不是想象的那么大。我们毕竟体量大，抗打击能力强。如果总是随美国动向起舞，我们早就完蛋了。
[tony123rql] (2011-9-25 17:28:00)
恕我直言，忙总，不是所有的行业开出的工资能跟得上通胀的步伐的，有的高端行业也吃不住人力资本的不断上涨了……而且个人感觉物价涨的总比工资快。支出多，储蓄就少了，贷款的盘子这么大，再加上大量房贷，银行的盘子岂不是在不久的将来就爆掉了？
[wxmang] (2011-9-25 22:36:00)
银行不会再给房地产钱了，还要逐步回收。
[荆棘天堂] (2011-9-25 23:29:00)
感觉中小银行压力很大，中信，民生，嘿嘿。
[wxmang] (2011-9-26 10:35:00)
现在除了工农中建交以外，其他银行都面临揭不开锅的处境。
[赤脚医生] (2011-9-26 20:40:00)
我们当地十几家企业和一家商业银行联手组建新的商业银行，正等批复，我是其中一家企业，这不是相当于我往火炕里跳？
[wxmang] (2011-9-28 11:06:00)
存款立行，你们存款哪里来？一个城商行类似的小银行，没有100亿储蓄存款，饭都吃不起。小银行信用低，网点少，服务差，信贷规模小，靠什么竞争？我真的不看好小银行。
我接触银行非常多，这是一个规模为王，赢家通吃的行业。
[赤脚医生] (2011-9-28 17:52:00)
本金只有二亿就一个小县城的城商行
[wxmang] (2011-9-29 11:29:00)
那就是个信用社水平，将很艰难。不放高利贷活不了，放了高利贷，就等着心惊肉跳的结果。
[南方有小乐] (2011-8-8 14:28:00)
控制不住，那连锁反应不是说笑的。不过忙总说国家储备还是比较充裕的，那就是还有缓冲的余地。
说实在的，实在不爽了，ZF会不会“老子不跟你们方式玩了，我用自己方式来”？
[wxmang] (2011-8-8 18:42:00)
政府绝对不会翻桌子，因为一大堆人都在桌子上吃饭呢。
[far8008] (2011-9-24 9:27:00)
从目前来看，有很大一部分的房子还是刚需来买的，这些年城市化加速。有很多人在城市里定居，每年大学毕业的人也是很多。虽然房价很高。但是房子确实必须买的。有实力的人还要换房子，给在老家的父母买房子。所以房价大幅下降的可能性很小。
[wxmang] (2011-9-24 15:46:00)
错了，2010年国家发改委有过一个调查报告：商品房70%以上是炒房团控制的。
[ifulou] (2011-9-24 22:51:00)
忙总，这是个公开报告吗？如果是的话，这个报告的正式名称是什么？
[wxmang] (2011-9-25 13:34:00)
不是公开的，是一个会议上的发言。
[joeykee] (2011-9-25 14:04:00)
忙总，这数字太恐怖了吧？！ 按这个数字，如果房地产业这两年爆仓的话，想恢复元气没个十年八年的基本不可能啊。一旦这些炒房团由于资金问题脱手这些资产，市场上的供给过于充沛了点儿。
我干脆这几年累点现金，等四五年后换个大房子算了。
[wxmang] (2011-9-25 14:09:00)
周小川早就说过：资金池子。你们不注意听，怪不得政府。这些钱是不可能解套的，就放在里面慢慢贬值，减少流动性。
就算现在断臂一半都逃不出来，因为没接盘的资金。所以只能有价无市，横盘整理，风险和泡沫慢慢被通胀吸收掉。
[ashok] (2011-9-25 14:48:00)
忙总，最近也很关注帝都的房事，很直观的感觉，如果一套价格稍微便宜的房子出来，很快就能卖掉。这样的话，像我等“刚需“， 是否只能咬牙跺脚接受现实？
[wxmang] (2011-9-25 22:23:00)
看你刚需到什么程度了，忍得住就忍，忍不住就一咬牙一跺脚。
[面朝阳光] (2011-9-26 21:17:00)
请教忙总 有价无市 横盘整里 您的意思是不是价格不会涨也不会跌？从房产限购这一两年看确实没怎么跌 政府是下定决心去除房产的投机属性了嘛 否则抑制需求总不是限制价格的好办法
[wxmang] (2011-9-28 11:03:00)
横盘整理就是价格窄幅波动。现在不是遏制需求，而是遏制投机。所谓刚需不过是误伤。
[小咕咚] (2011-9-28 16:25:00)
忙总：如果货币贬值，买不买房是不是都会造成损失，不买房，每年缴的住房公积金也会贬值，不用也就烂在公积金帐户上了。
[wxmang] (2011-9-28 16:38:00)
我还那句话，如果能忍，就忍，忍不住，就一咬牙一跺脚。
[ashok] (2011-9-28 16:53:00)
忙总，我忍不住了(刚需刚刚的)，希望被剪的羊毛也不会太多。
也只有在工作中多努力，提高业绩，用高收入抵抗被误伤时的痛苦。
[wxmang] (2011-9-28 17:06:00)
买过就不要再后悔，尤其是必需品。我认为够果断就是在身上扛得水罐掉地上不回头看的人，因为看也没有用，反而浪费继续前进的时间。
只有到生命接近尽头时，我们才需要回顾人生，这以前，就一直往前走，一往无前，不回顾。不后悔，因为没时间后悔。
[wq1k] (2011-9-26 8:27:00)
忙总，我有个疑问，就是所谓的资金被套，其实按照买定离手的规则来看，固然买房的人的资产被套住了，但是在买卖的过程中，资金已被卖家拿走了，钱，也就是米米仍在流动过程中，钱是套不住的，套的是不同的人。
所以流动性从总量来看，被没有减少，最多是流动速度变化了。
所以我觉得纸币问世以后，要想管理好，关键是要有货币回收机制，就跟打牌一样，打得出去也要收得回来，才能掌握主动权。在这方面，美国可能有全球吸储，还没有到回收的时候，但是别国不是全球货币发行者的国家就不同，所以经常爆。
货币回收还得被政府回收，现在估计都被房地产商回收了，看政府怎么剪房地产商的羊毛。
[wxmang] (2011-9-26 11:14:00)
你可能不清楚房地产资金流向。投资者，投机者或房奴购买的的资金总量40%左右是给政府（地价和各种费），25%给建筑商和建材商；15%是各种税和腐败入门费；剩下20%是开发商毛利润（还得给代理商，广告商，自己人员工资等等），大约净利润在10%--15%。
政府收到钱后，80%是用来拆迁和七通一平，准备新的土地；其中大部分给拆迁户，拆迁户大部分存入银行或投入炒房，少部分挥霍掉，增加消费。其余部分给施工、规划、设计单位等等。
建筑商和建材商收入很清楚，进入产业循环。
税收进入财政，其他进入消费。
剩下的发展商的利润大多数重新投入房地产市场。
所以并不是房屋销售款都会重新进入房地产大循环。消费，积蓄会占很大比例，一般说来超过50%（全国的具体数据没有，个别地区有）。
所以用一批房子锁定对经济稳定和安全危害性极大的游资，增加有效消费和储蓄，并能够控制投资规模，是非常值得的。
[wq1k] (2011-9-26 12:12:00)
嗯，理解了，谢谢忙总指点！但这建立在一次性博弈基础上，若房地产重新活跃，游资还是会解套。
[wxmang] (2011-9-26 12:21:00)
解不了套，没有资金接盘。就是说他们被包围了，也没有增援部队了。
[zhengwei930] (2011-9-30 21:45:00)
前几天刚刚有个亲戚全款买了个单身公寓用于出租。有部分钱确实找不到出路，房产算是不得已的选择吧。
[wxmang] (2011-10-1 11:47:00)
行业内公认的标准是：如果240个月租金收入不能覆盖房价，这种投资就是亏损的。
[ifulou] (2011-10-1 19:19:00)
这个标准是怎么测算的，主要是考虑通胀和利率么？
房价和这两个指标都会变啊？
按照这个标准反向操作是不是就能赚钱呢。。。
[wxmang] (2011-10-2 13:15:00)
长期来看，利率，租金和通胀率都是平行等比例增长的。
这个是个经验数据，从国外传回来，经过国内修正的。
只是说明买房子出租不一定保值。反向操作怎么操作？租房子住？如果你能租房子住当然成本最低，而且总有新房子住。不过丈母娘不干吧。
[xiaji] (2011-10-11 17:57:00)
看来我家丈母娘真不错。
在2012年里，锻炼一个能力，改变一个缺点，学会一个技术。重点词：Focus。
[wxmang] (2011-10-12 11:37:00)
其实跟丈母娘家的背景有关，受过很好教育的，自信的，没有穷怕的，一般就不会太在乎几堆砖头水泥，还是看小伙的前途为主。
看来你的丈母娘很看好你的前途哟。
[zhengwei930] (2011-10-1 20:31:00)
行业内公认的标准是：如果240个月租金收入不能覆盖房价，这种投资就是亏损的。
240个月的租金能否考虑物价上涨，租金涨的因素？目前的月租金x240肯定是小于房价。如果考虑租金涨，那就不好说了。
[wxmang] (2011-10-2 13:00:00)
租金，通胀率，利率在一般情况下等比例上涨。极端情况背离，但背离不会时间太长。
[湖畔] (2011-10-3 0:20:00)
请问忙总，地方政府在失去了土地财政的情况下，又有保障房建设任务，地方融资平台又被限制，地方政府从哪里增收呢？ 存量房的房产税似乎也不是很多。
[wxmang] (2011-10-3 13:00:00)
这个我以前讲过，改革税制，给地方多留点，不要中央都拿走，然后在通过跑部钱进来转移支付，为中央一些部门产生制度性腐败提供有利条件。
[晴川] (2011-10-9 12:42:00)
如果给地方多留点，倒是不找中央跑步钱进了，是否有强化诸侯经济的可能呢？
[wxmang] (2011-10-9 12:59:00)
这基本就是目前中央既得利益的部委的反对理由。
其实这是个跷跷板平衡问题。现在这样地方就不搞诸侯割据了？卖地的钱用起来更爽，预算外还没有监督。
[hongmen] (2011-10-13 12:59:00)
现在融资租赁公司也开始进入地方政府融资合作领域了，比如某地的经适房项目，还有一些地方通过医院或者学校这些渠道，找融资租赁公司融资。不知道以后这会是融资租赁行业的一个机遇，还是风险。
[wxmang] (2011-10-14 11:47:00)
还不清楚，大的租赁公司没听说。可能是想要地吧？
[蘑菇] (2011-9-26 15:05:00)
我家几个做汽配的亲戚，赚的几百万上千万现金全部贡献给了房子~选的商铺为主，好像也不亏~呵呵
另外，房价涨、物价涨、多印钱，再通过房子把多印出来的钱吸纳进去，从投资户手中转移到拆迁安置户手中，这前前后后是怎么发生关系的？
[wxmang] (2011-9-28 11:19:00)
你的亲戚房子套现了吗？套现了就是赚钱了，没套现，难说。
你仔细看看就清楚了，逻辑关系我已经说清楚了。投机的钱诱导进入池子，然后断掉接盘的资金通道，他们就跑不掉了，也就不会再为非作歹了。因为资金转化为消费和储蓄都是可控制的。游资是不可控制的。
[flametree] (2011-9-28 13:34:00)
此战略是早已谋划好，还是09年4万亿后很多资金流向房地产，导致泡沫严重后的就势解决之道
若早已谋划好，那么房地产的调控的种种执行不力，越调越高、“总经理说的算”等等，其实都是放长线的过程？
可怜遭误伤的刚需们成了被顺手剪的小羊。。
[wxmang] (2011-9-28 15:33:00)
这个不是引蛇出洞，没有预先谋划，是顺势而为。应该在09年下半年才提出的概念。也是救急，并非最佳良策。
[郭既克] (2011-10-14 9:10:00)
那最佳良策是什么？
[wxmang] (2011-10-14 18:55:00)
历史不能假设。最好的结果当然是进入实业投资或消费，而不是投机，但是天时地利人和都不具备，文化上急功近利的传统超过一切政策安排。
[齐的隆冬强东墙] (2011-10-14 20:26:00)
忙总，董事会对4万亿最终的评价是什么阿，还有你能系统的讲讲血汗工厂的历史使命吗？你说血汗工厂的使命完成了，可是我连血汗工厂的使命都不清楚。我主要是想起来转移农村劳动力，融入世界贸易，和资本积累。
[wxmang] (2011-10-14 22:12:00)
血汗工厂本来就是城镇化的必然选择，也是产业转移的必然结果，现在基本实现目标了。也该结束了。中国人不能做一辈子世界的奴隶。
[eleven] (2011-10-14 22:17:00)
忙总，关闭血汗工厂带来的就业问题怎么解决？
[wxmang] (2011-10-14 22:42:00)
基础设施，农田水利，以工代赈，产业转移，西部开发（不过这个不太靠谱）
[蘑菇] (2011-9-28 15:04:00)
俺亲戚都是踏实本分赚钱的人，主要还是做汽配生意，买房也不为炒房，一部分自住，一些商铺对外出租，然后尝试开超市什么的，所以房子基本没套现，更多的用来保值，现金还是从汽配生意里来。到底亏不亏，不知道要怎么衡量。
嗯，我没理清楚前面。
继续想您请教。08年09年抬房价、“超发”货币种种是不是可以看做把池子做大？让“大家”看着以为水涨船高，于是把钱疯狂投进去，资金再流入政府、银行，为再分配提供资金，或变为储蓄，或变为消费。所以上半年各种调控政策，目的不是降房价，而是降低市场预期，尽量不再让资金进入房市，使其流向其它渠道。
另外，据传闻，俺所在城市房子是有价无市，我们这里的钢材市场也是有价无市，从7月份起，钢材价格跌幅较小，但业务量下降很多。据说比08年底金融危机时期更严重，当时虽然跌得快，但很快就又涨了，现在已经连续几个月业务惨淡。这个是因为新开发房产项目减少吗？
[wxmang] (2011-9-28 15:48:00)
赚不赚钱，只有套现才知道（自住就不算投资了），出租一般240个月的租金能够回收购房款就算持平。
至于资金池子不是预先策划的，是顺势而为，后来才想出来的主意，并没有刻意诱导大家进入房地产市场。
由于房地产资金枯竭，新增投资减少，建材低迷是很正常的，还会持续一段时间。这是必然的。很多财务不健康的建材批发商这次就要完蛋。
[蘑菇] (2011-9-28 16:01:00)
是不是说这个阶段，关键是要以守为主，压缩成本，改善管理，尽量不要扩大经营？特别是做钢材的喜欢趁低价屯货，现在屯了很有可能掐断自己的现金流。只有留住青山，才能等待下一波高潮……
[wxmang] (2011-9-28 16:06:00)
这个不能一概而论，要看他的客户群结构。例如有大量政府项目的，铁公基项目的，大概问题不大。继续经营压力也不大。
如果全部是花圈面条这种产品，估计够呛，现在高位进的货，想出手也是断臂。
看自己具体情况具体分析。一个是囤货的成本，二是客户群的动向。
[armlock] (2011-9-28 18:45:00)
忙总，您好！花圈面条产品是指哪些？卫浴产品属于吗？偶认识一朋友，原来是搞装修打石膏线条的，因此也赚了一套二手房。但胆子大得很，今年年初时把唯一的房子压出去外加周边亲戚借钱代理了一个二线卫浴品牌，是一个地级市的总代（这个总代没用不占优势），当初听到这消息时偶就捏一把汗，因为我觉得搞装修和卫浴不是一个谱，客户群不通用。他现在至少囤了一个店面的货，卫浴整系列产品，店面大概50
哎，想卖房子的时候就不希望房价跌了，屁股决定脑袋.............惭愧。
[wxmang] (2011-8-4 11:42:00)
不用惭愧，人之常情，人类能够进化生存到今天，靠的就是这个趋利避害的本能。
[回车] (2011-8-5 17:01:00)
（4）、摘桃子从来是从政不二法门
10年前，本人与某准备上任的省委书记有过一次交谈，其为政方针总结起来就是一句话：摘桃子。
=====================================================
既是寅吃卯粮，那么桃子从何而来？
[wxmang] (2011-8-5 21:47:00)
看来你先得知道摘桃子的定义：政绩作秀。现任总经理摘了前任5年桃子，摘光了，就只能仰望星空了。桃子与寅吃卯粮无关。
[lengyan] (2011-8-7 7:58:00)
上一届留的桃子就是房地产的商品化，国地税分家，留下的烂摊子就是土地的亏欠、国企破产后遗症。这届是吃着桃子补着亏欠，好像完全是中和。何况这届的执行力都在上届手中，这届用的并不顺手。这也是仰望星空的一点
[wxmang] (2011-8-7 10:27:00)
不是，2003年时，很多部委是对现任寄予厚望的，愿意助一臂之力。因为在长期的高压统治后，希望一个能够听得进下面意见，集思广益，把烂摊子收拾收拾的人出来。结果很快就失望了：不但不作为，还听不懂。
[lengyan] (2011-8-7 12:11:00)
这样需要一个强力人物，现任属于和稀泥的，根基不厚实，即使集思广益，但方方面面的利益下来那就是平衡，不打破旧平衡哪来的新平衡，不过现在棋全部都走老了，不得不变的时候，有人肯负责任的推动一下就顺利展开
[wxmang] (2011-8-7 17:11:00)
去年小李有点愤青，想冒一下，结果被现实一巴掌拍在地上。中国可不容易治理。
[土匪王] (2011-8-7 20:06:00)
就是这个问题啊。老温就算再无能，也只有1年多点时间，忍忍就能熬过去。小强要是再不行怎么办？ 从去年小强操盘的房地产调控，到拿掉刘跨越，搞坏了高铁产业，这小强的水平好像比老温还差些。以后的日子难过啊。
[wxmang] (2011-8-7 21:28:00)
水平应该还是比现任高一点，至少听得懂人家在说什么，也能接受别人建议。目前主要问题是沉不住气，还不够老道。
[老和山] (2011-10-11 12:53:00)
十年的地方一把手历练还是愤青，那我们这些毛头小年轻简直……
[wxmang] (2011-10-11 16:39:00)
不要着急，大家都有机会。一般情况下30岁能力基本成熟，60岁心态基本成熟（当然毛主席这种天才例外）。作为政治家，心态比能力更重要。林彪自己的体会：每临大事有静气。就是这个道理。
[老土拨鼠] (2011-12-14 18:50:00)
保障房算一个吧？
[wxmang] (2011-12-15 11:36:00)
食品安全，大能源部，房地产限价销售等等。
[暗夜精灵_赵同学] (2011-9-24 10:03:00)
有些奇怪，如果是这样，当初怎么就选了影帝上位呢？评价、考察的机制是怎么起作用的呢？另，中国体制下，干得有问题的总经理能调换吗？只能熬两届十年？
[wxmang] (2011-9-24 15:47:00)
当年是吴仪作为竞争对手，前任认为与其选个不听话的，不如选个阿斗。结果悲剧了。自私的下场。
[浑水摸鱼] (2011-9-24 18:02:00)
想起来一句话：犟儿不败家。
其实现任董事长是不是也不一定达到当初选择他的元老们所期待的表现呢？
当然，至少比坏事的两位强。
[wxmang] (2011-9-25 13:01:00)
董事长基本合格，因为他的任务一个是稳定，二是消化掉改革留下来的后遗症，前者任务完成，后者完成部分（例如取消农业税，初步建立社会养老保障体系），未完成的是诸侯割据，产业升级和消费提升（贫富差距）。
[浑水摸鱼] (2011-9-25 16:52:00)
就像您说的：房子不起火没人愿从烟囱跳下去。诸侯割据、产业升级都不是容易的事。所以我也觉得现任董事长还是合格的。
刚看到一篇访谈，南风窗采访王绍光《历史的逻辑与知识分子命运的变迁》。讲57年反右以及文革，改革开放。王绍光还是下功夫研究一些东西了。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_53a7ac510102dtvf.html
[wxmang] (2011-9-25 22:32:00)
我最烦老把知识分子挂在嘴上的伪精英，真的把自己当棵葱了。中国哪来什么知识分子？耍嘴皮子的那个不靠TG养活，拿人家钱财，还想有什么独立思想，扯淡。
知识分子的定义是：有独立思想和批判精神的人员。
[洛阳花] (2011-9-25 19:32:00)
忙总，董事长的职责和总经理的职责，貌似差不多啊？
[wxmang] (2011-9-25 22:43:00)
董事长是决策者，决定干什么；总经理是执行者，决定怎么干。
[网海] (2011-9-24 22:42:00)
吴仪裸退的原因是，竞争失败吗?
吴仪差点儿成为中国第一位女总理
[wxmang] (2011-9-25 13:33:00)
这个原因挺复杂的，目前是知道的不说，不知道的乱说。也许要等Ｎ年后才知道全部真相。
[林夕sx] (2011-9-25 21:56:00)
B：新首相是我们伟大的财长还是卓越的外长呢？
H：我正想问你，你觉得应该是谁？
B：不好说，这就像选个疯子管理精神病院。
H：问题是他们都奉行干涉主义，要是当首相一定事必躬亲。
B：谁站我们这边？
H：许多人，尤其是总组织秘书，他担心谁当选都会清算对手的支持者，使党派分裂。
B：所以要找个折衷的。
H：嗯，可塑性强的
B：灵活的
H：随和的
B：立场不坚定
H：观点不突出
B：思维不敏锐
H：没能力改变现状
B：公认的好操纵，懂得接受引导
H：将国家大事留给专家处理
。。。
于是吉姆哈克大臣就上台当首相鸟。。。
来自是，大臣最后一集圣诞特辑
[wxmang] (2011-9-25 22:59:00)
很好，参加过董事会会议。的确绝大多数公司的董事会开会就是这样的。不选最能干的，只选最听话的。
[八度春秋] (2011-8-6 11:05:00)
忙总：菜鸟有问
是要等冬天过去房地产价格才会歇菜吗？房奴成冬眠储备－－熊掌啦？
可是现在的现象好像叫人很晕菜啊
限购、限贷、提准、加息这些因素好像都不会和“房地产价格将不会崩溃”形成正反馈啊？
未来会是个虾米样子呢，望星空。。。。。。
[wxmang] (2011-8-6 20:11:00)
价格大幅下滑可能性不大，用通胀来稀释，水涨船高。
[水杉] (2011-8-6 20:20:00)
今天正好有个楼盘开盘，300套一扫而空，看人山车海，真感叹这个购买力，也印证了忙总预测。价格下跌难，年底如果放开限购，感觉还要涨。
[wxmang] (2011-8-6 20:23:00)
现在这个现象叫通胀预期带来的恐惧性保值购买力。应该坚持不到年底。明年上半年通胀下降，就会消失。
[finalgod] (2011-8-6 20:33:00)
从宏观上讲，忙总说的是对的。
从微观上讲，这些人的选择没错。
如果社会发展的趋势没被打断，这些人的现金流不会断，所以房贷还是能付得起的。只要房贷能还的起，房产宏观上还是保值的。
如果社会发展的趋势被打断，这些人的钱也不用还了，大家都保命要紧，谁还记得房贷的事。
所以就是一个博傻的游戏。人啊，还是要看眼前。10年后的事，留给政治家好了。
[wxmang] (2011-8-7 10:08:00)
房地产由于其流动性不高，并不是总是保值的。当所有有购买能力的人都手握房产梦想保值时，就是日本泡沫破灭的下场。
[far8008] (2011-8-24 14:17:00)
不知道什么时间会到来。
今天终于又找到忙总了。很是高兴，手里有两套类办公公寓房产，可住可办公，位置还可以。
看来5年内应该是卖掉了
[wxmang] (2011-8-24 15:18:00)
欢迎，欢迎。其实如果不急等用钱，卖掉并不是最好策略，一是货币贬值利害，当然你能找到比通胀率高得多的收益率的投资项目另说；二是在这种世道下脱手固定资产不容易，损失较大。
[中阳] (2011-8-24 16:31:00)
我们不能先于华尔街做空自己的房地产,会很麻烦.
中国对于外汇投机资本冲破防火墙,其实没有太多好办法,看看这几年外汇流入规模就知道了,现代金融技术的创新,香港这个"人民币准海外市场"的存在,使我们的防火墙,漏洞太多了.
形势远不是想象中那么乐观.
被剪羊毛的地位中期难以改变,只是看起来被剪的没那么多罢了.
[wxmang] (2011-8-25 13:13:00)
我们怎么可能自己做空自己？房地产最大的利益集团就是银行。
[laftodeath] (2011-8-24 19:15:00)
那如果纯粹是因为小屁孩换城市结婚了要卖旧房换新房的该是啥策略？租房？魔都的房租……
[wxmang] (2011-8-25 13:08:00)
如果在北京找不到可以符合生存条件报酬的工作，来北京做什么？如果报酬合适，负担得起房租是起码的。也就是在北京混的必要条件是找得到支付得起房租的工作。否则最好走人。
[far8008] (2011-8-25 18:45:00)
谢谢忙总的回复，本人民用建筑设计行业，取得一级注册建筑师执照，马上就到不惑之龄，目前在一省级设计公司，市场竞争激烈。低价竞争，挣得都是血汗钱。自己感觉建筑艺术创做力一般。
就地产现状及发展前景看，大的地产公司都在自己进行标准化的产品设计。小一点的开发商由于定位不准则反复折腾。
在这个行业的产业链里，如何才能过得舒服一点，您有啥建议？当然啦，家家有本难念的经，您随便谈谈就行。谢谢
[wxmang] (2011-8-25 21:37:00)
抱歉，抱歉，没做过建筑这个行业，不能有什么见解。不过按照创意产业的一般规律，是赢家通吃，市场被3、5家大家伙控制，小的只能吃点边角余料或接受点低附加值外包业务。与其在小的当将，不如到大的当兵。
前几年三亚一个七星级酒店设计招标，我代表业主去与设计单位沟通运营设想，我发现世界一级的设计事务所，例如KPF、 PTW、 Atkins等等的主力都是中国人，而且是原来清华或同济跳槽出去的，他们相当充实。
[far8008] (2011-8-26 8:15:00)
谢谢忙总，如果进入地产公司呢?比如总工程师或设计总监类似的呢？
[wxmang] (2011-8-26 18:06:00)
我想除非你能进入全国排名前10位的房地产公司，他们可能有独立设计能力。在上海排名前10位的公司，他都没有独立设计能力，主要是外包，他自己的设计团队主要职责就是审图和跑现场，实际是项目经理。
房地产公司的总工程师主要是负责施工组织和项目管理的，我觉得你不见得干得了，这需要N多现场经验。我见到的年纪都相当大。
[阿迪] (2011-11-29 20:29:00)
忙总，纠偏一下，您所说的“负责施工组织与项目管理的”工作更多的是归属于建筑企业的项目部经理这个角色，他们是直接要面对最基层的管理人员与现场的民工，那个位置上如果是责任感强的点的话，那可不是一般的累，而房产公司的总工与设计总监的工作层次更高一些，基本是审审图啊，处理一下图纸与施工存在冲突的问题啊什么的。但是对于不是自己进行设计的房产公司，个人认为有结构设计经历的比单纯的有建筑设计经历的更适合，因为房地产总工必须得有极强的现场应变与解决问题的能力，甚至有的时候就在现场进行结构粗算并当场画出草图交给施工单位进行施工，事后再补正式的变更通知。
[wxmang] (2011-11-30 10:26:00)
那是小项目才会这样，大项目总工就是项目经理们的工头。大项目可能有几十个上百个项目经理。他们需要组织和协调。
[阿迪] (2011-11-30 12:55:00)
还真没在大项目里混过，看来还要多多努力哇！
[wxmang] (2011-11-30 15:26:00)
你会有机会的，小项目管理经验是基础。我刚到金融业时，我的师傅让我去柜台当柜员，当会计，当然时间都不长，但是让我知道基层一线是怎么工作的。
基层经验太重要了，不然根本没法运转大企业。
[beforewu] (2011-12-1 8:26:00)
请教忙总，现在是不是政策开始转为宽松（中国降低存款准备金率，国际上6大央行联合注入流动性），逐步放水了？主要是担心房价是否会就此又起来了，揪心呢。目前看来各地方蠢蠢欲动啊。
[wxmang] (2011-12-1 11:01:00)
这个与放水还不是一回事情，房价大规模下降或上涨都不可能。
[早上还在睡觉的老虎] (2011-12-1 11:17:00)
跌个20-30%，然后横盘是不是最好的结果？
[wxmang] (2011-12-1 12:35:00)
地方政府不愿意，因为最近土地流拍太多，已经影响他们过年关了。
[joeykee] (2011-8-6 20:46:00)
总在想按揭买房这种事情，这风险个人能承受的了么？谁知道自己20年内会有什么麻烦事，更不要说社会局面来个大变化。自己要随便一个跟头栽个两年，直接既有资产清盘？
就和美国保险公司一个调，你要保我的什么健康风险，谁知道你公司倒闭的风险有多大？公司几十年寿命算长的，让公司做保险...
总结下来，现在社会怎么总是让人/组织/公司去承受他们承受不起的风险？
忙总对这个问题有什么看法么？
[wxmang] (2011-8-7 10:09:00)
如果是想保值或赚钱，目前已经没有机会，如果是急需居住，其实也就是一咬牙，一跺脚的事情。
[mary2011] (2011-8-26 18:14:00)
忙总，为什么说房产不能保值呢？对于老百姓来说，房产可能是唯一比较稳定保值的产品了吧。
我老家是一个三线城市，过去一年房价涨了有百分之二十多，现在上涨趋势已经逐渐稳定。虽然房价相对于当地居民收入来说依然偏高，但是很多人有收入上涨的预期。原来劝我父亲早点买第二套房，他一直不愿意，这几天很积极要买一套不超过三年的二手房，用于拆迁时自住。
[wxmang] (2011-8-26 18:52:00)
这个问题以前我写过很详细的帖子，你可以找找看。其实看看日本的房价就知道了，现在与高峰时期相比相差甚远，有一些只有50%，甚至30%。简单点说，一个产品在大家都想拥有来保值时，他就不可能套现了，因为人人都想套现保值，所以这时只有贬值才能出手，结果就是不保值。
[mary2011] (2011-8-26 20:02:00)
但是我国跟日本的情况还不太一样吧。日本当时已经基本上发展到了顶峰，而我国发展还方兴未已。现在房价上涨，其实有一部分来源于普通人的收入上涨预期。
[wxmang] (2011-8-26 20:06:00)
不是，我们房价上涨主要因素不是需求导致的，而是金融投机导致的。
[far8008] (2011-8-28 9:21:00)
就我现在所在的城市而言，直隶省会。在限购的情况下，目前房价也是小幅盘升。但是房地产公司的资金倒是都非常紧张，由于本人的工作原因。目前接触的开发商都非常谨慎，对住宅产品那是推敲很多次。而且好多关系大的地产商瞄上了许多好的政府单位。大搞团购，把利润放低。
但是刚需也是有相当数目的，原因我想主要是一些大学毕业的年轻人结婚用房，孩子上学要用房，加上中国人的住房观，公司刚毕业两年的收入 很少的孩子都着急买房。
因此忙总说的金融危机导致的原因是主因，次要就是以上了，但是空置房非常多。因为许多城中村改造都是一户三套房子。但是原住民在目前的市场氛围下，多以出租为主。真要是严格施行房产税，就会抛售了。
忙总能不能就房产税谈一些相法，比如何时全国推广，毕竟是各地政府一个大收入。
[wxmang] (2011-8-28 12:50:00)
房产税以前我写过一个帖子，要点是不可操作（估价，核实都会成为一对一的博弈谈判，房地产税征收局就得有上百万征收人员，才可能完成任务，而且还得是估价专家和谈判专家），征收成本太高。除非换思路，在办证环节征收，那样的话大量偷逃或者会成为一个产业。
2010年国家发改委有一个数据：70%空置房子掌握在炒家手中。
[onlyforus] (2011-8-28 22:14:00)
把好处放给地方某级或某几级呢
同时全国联网
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。
翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。
天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。
厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。
庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。
运妙笔、划补中华图缺。
卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。
砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
[wxmang] (2011-8-29 10:48:00)
放给谁呢？一个电信已经搞得乱七八糟了。
[onlyforus] (2011-8-29 20:33:00)
家庭信息和房产信息联网真的很难吗？
按照人均免征面积梯级累进，第一套房根据区域略作调整，过去三年房价锁定未来三年税基（出售也征收），恐怕更多是鸵鸟能否下决心吧
这两年是平台还贷高峰，紧锁前提下，地方政府花差从哪里来？
真打算勒紧裤腰带，不发行房地产税作抵押的债券？
这次8000亿保证金，牵扯到几万亿的资金链和现金流，房子年底崩到什么程度我倒不关心了，估计多少大中企业要易主。
芒总认为会有怎样的影响？
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。
翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。
天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。
厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。
庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。
运妙笔、划补中华图缺。
卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。
砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
[wxmang] (2011-8-29 21:24:00)
这个我已经说过很多次了：清理地基，打扫房间，准备入驻。
[jie888] (2011-10-10 23:03:00)
真有利可图.估计各地会象征地拆迁一样想方设法.如各区.按新旧年份.人均面积.等等1刀切..各地官员创收的动力可是很大的哦
[wxmang] (2011-10-11 15:31:00)
这个到时不用替官员操心，他们创新能力是无穷无尽的。其实现在已近开始了。
[牧羊犬] (2011-10-11 18:24:00)
忙总，这个70%的定义：“2010年国家发改委有一个数据：70%空置房子掌握在炒家手中”，和后面111楼说的“2010年国家发改委有过一个调查报告：商品房70%以上是炒房团控制的”，以及后面232楼对111楼说法的定义“只要非自住、出于投机/投资/保值的第n套房就算”，差别似乎非常大
[wxmang] (2011-10-12 11:30:00)
产生各种混乱其实是大家在转述时为了吸引眼球，各取所需。
报告原来的说法是非自住购房者而不是炒房团。而且数据是统计数据，不是抽样调查数据，所以并不能区分购房动机是投资，投机，出租，保值，度假，学区等等。
他们有两个数据：一个户口拥有N套住房的N取为≥3定义为非自住购房者时，他们占购房者40%左右（当地户口15%左右，外地25%左右）；
当把一个户口拥有N套住房的N取为≥2定义为非自住购房者时，他们占购房者70%左右（当地户口35%左右，外地35%左右）。
[牧羊犬] (2011-10-12 11:42:00)
多谢忙总解释。
真正有比较大危害的，是空置的，就是买了不住也不租就等着卖的，这部分比例是我一直想知道的，这相当于冻结了一部分供给，降低了实际人均居住面积，因为就算我是投资，但是我买了是租出去了，还是形成供给了，我再把它卖给我的租户的话，只是产权的变更，房子里的人和这些人享有的居住面积不变更。这次调控我认为应该能把这种冻结的供给挤一部分出来。
[wxmang] (2011-10-12 12:43:00)
一些城市对空置有个调查，我的印象2009年深圳在17%左右，上海在15%，北京在16%。不过数据一公布就引起业内人士不满，认为太低。
[chalet] (2011-9-1 16:18:00)
有人说年底放水是大概率事件，二三线城市限购令迟迟不下，不知道2这有没有关系？
[wxmang] (2011-9-1 21:54:00)
除非出现非常的变故，否则紧缩政策是不会轻易变更的。
[阿雷] (2011-10-9 22:03:00)
忙总，那社会上很多的富余资金不买房子去哪里呢？比如我单位35岁以上的同事夫妻两一年有15万－20万存款，而且普遍有1至2套房和一辆车。除非送小孩出国留学花费一些，他们的小孩不用担心房子的问题。
[洗心] (2011-10-10 5:27:00)
收税啊。 按照欧美的惯例， 中产阶级是不应该有钱买了房空置等着升值的。 说到底，中国的所谓中产阶级其实是上层阶级，收入向欧美中上层看齐， 税负却低得多。 房产税，个人收入所得税，统统应该加上去。
[wq1k] (2011-10-10 8:35:00)
是的，这就是纸币的回收机制，所以我认为忙总说的不收房产税是不可能的，除非坐在台子上的不想继续混下去了。
[wxmang] (2011-10-11 17:16:00)
加税或新增税种在3年内都不可能，你见过新皇上登基不大赦天下的吗？
[wq1k] (2011-10-11 17:23:00)
那不一定要等三年，今天油气资源税就上调了，地方上要钱要得急。
另外请教下忙总，这次边境船员被杀有什么大背景没？赤果果的恐怖活动。
[wxmang] (2011-10-11 17:28:00)
油气资源税3年前就论证完毕上报待批准了。
在澜沧江湄公河上讨生活中国人很多，也有的说不清楚的。暂时听官方的说法吧。其实小道消息很多。
其实去缅甸、老挝和泰国转转，听听在当地讨生活的云南人是怎么说的，也许就不吃惊了。
[wq1k] (2011-10-11 17:34:00)
嗯，有机会去转转和问问。
[wxmang] (2011-10-12 11:41:00)
目前最困难的是解释船上大批摇头丸来历。不解决这个问题，泰国警方就认为是贩毒火并。
[wq1k] (2011-10-12 12:29:00)
嗯，是的。
现在这种东东流传很广啊，我们那的小镇，回去坐慢慢游听司机说，镇上吃这些的年青人比较多；以前是打架多，现在打架也多，但开始多这些东西了，是从旁边一个县的火车站转过来的，最终源头可能还是在金三角。
[wxmang] (2011-10-12 12:54:00)
湄公河澜沧江就是主要通道之一。所以很复杂。
[煜熠] (2011-10-13 12:53:00)
英拉要来中国了，添点堵很正常。
[wxmang] (2011-10-14 11:49:00)
这应该是偶然事情，不是刻意策划的，我们与这三个国家关系都不错。
昨天武警的武装巡逻船已经过去了。
[军人的后代] (2011-10-14 16:49:00)
缅甸的政治离不开中国的支持,没有中国的支持,缅甸会陷入国家分裂的,大家可以看看缅甸有多少少数民族是说汉语的就知道了!
[wxmang] (2011-10-14 19:33:00)
这本来就不是政治事件。这种事情小的经常有。香港电影以前经常放。
[qhdmanda] (2011-10-12 10:39:00)
大三学生解国际数学难题 3名院士推荐破格读研
http://www.sina.com.cn2011年10月11日04:03新京报 微博
林群：成绩是知识的积累，有了数学能力才能破解难题。
本报讯困扰数学界20多年的国际数学难题“西塔潘猜想”，被中南大学一个大三的学生刘路破解了！昨日，记者从中南大学获悉，校长黄伯云了解此事后，亲自批示刘路硕博连读。与此同时，为让刘路能够提早读研，中南大学邀请了中国科学院三位院士，向教育部写信推荐请予破格录取，建议采取特殊措施，加强对刘路学术方面培养。
漂亮的证明
这是由英国数理逻辑学家西塔潘于上个世纪90年代提出的一个猜想，20多年来许多研究者一直努力都没有解决。
10月的一天，刘路突然想到利用之前用到的一个方法稍作修改便可以证明这一结论，连夜将这一证明写出来，投给了数理逻辑国际权威杂志《符号逻辑杂志》。署名刘嘉忆。
稿件投出后，《符号逻辑杂志》的主编，也是国际逻辑学知名专家、芝加哥大学数学系教授邓尼斯?汉斯杰弗德写信给予高度称赞，“我是过去众多研究该问题而无果者之一，你给出的如此漂亮的证明，请接受我对你令人赞叹的惊奇的成果的祝贺！”
论文审稿人、芝加哥大学博士达米尔?扎法洛夫也认为，这是一个重要的结果，过去20多年许多著名科研者都在进行努力。该问题的研究促进了反推数学和计算性理论方面的研究。
9月16日，美国芝加哥大学数理逻辑学术会议上，22岁的刘路受到邀请，作为亚洲高校唯一一位代表在会上作了40分钟报告。
名师收高徒
“中南大学出了个好学生！”一时间，“刘嘉忆”的名字在中国数学界传开了，他在数理逻辑领域的研究成果备受关注。
今年7月初，中国数学界顶尖科学家、中南大学博士生导师侯振挺教授，听到同行说起了这个消息。并通过给“刘嘉艺”发邮件得知，他就是2008级学校应用数学专业大三学生刘路。
侯教授返校后，立即与刘路见了面，并收他做学生。“刘路是个‘本科生’，希望他可以早点读研。”为此，侯振挺对这匹“千里马”非常上心，给国内数学界的知名数学家、院士们去电话、发去电邮，希望能够给教育部说明情况，给予一定的重视。
侯振挺说，目前，由中南大学牵头起草的推荐信，正在依程序办理中，之后将递交给教育部。
■ 对话
一个晚上解决“猜想”
高挑的个子，一副眼镜，一顶棒球帽，背个双肩包，每天像上班一样，一早就去图书馆看书，这就是同学眼中的刘路，他们虽然不知道刘路看的什么书，但他们清楚，这小子肯定会干出一番成绩。偶尔也会打打游戏，但常常捧着那些天书看到深夜，计算到凌晨；上英文网站，下载英文资料，这是室友眼中的刘路。同学问他题目，发现他的思路与他人不一样，他甚至会用更简单的方法来计算或解释，有时一个公式就可以搞定，同学说他“牛”，称他为“路哥”。他们说，路哥很聪明，看高深的书，一定会有出息。
而他眼中的自己很简单，内向、友好、乐于助人，当然也有那么一点儿冷漠。
自己发现的“难题”
新京报：你是什么时候开始研究“西塔潘猜想”的？
刘路：去年8月，我自学反推数学的时候，第一次接触到这个问题。我注意到大量文献里提到，海内外不少学者在进行“拉姆齐二染色定理”的证明论强度的研究。
新京报：用了多久证明这个“猜想”？
刘路：其实只用了一个晚上，接触这个问题不久，我突然想到利用之前用到的一个方法，稍作修改便可以证明这一结论，连夜将这一证明写出来，投给了《符号逻辑杂志》。
新京报：解出答案后、是什么样的心态？
刘路：证明这一结论时，心脏都快蹦到嗓子眼了，按捺不住内心的激动和兴奋。
新京报：为什么署名是“刘嘉忆”？
刘路：因为叫”刘路”的重名人比较多，而且是个偏女孩的名字，我更喜欢“嘉忆”这个名字，希望自己能给人们带来美好的回忆。
一辈子的爱好
新京报：你的“数学天赋”是遗传吗？
刘路：谈不上天赋。我只是非常喜欢，每天花很多时间学习数学。我是大连人，父亲在一家国有企业后勤部门工作，母亲是企业的工程师。家里人没有数学方面的遗传基因和教育，上小学时，也没有对数学特别感兴趣。
新京报：初中时候怎么对数学感兴趣了呢？
刘路：上初中时，一些同学还在为数学教科书上的习题抓耳挠腮时，我就开始自学数论了。数论是研究整数性质的一门理论。对其他同学来说，看这些理论像是在看“天书”，但是我很喜欢。
新京报：除了数学外，你平时有什么兴趣爱好呢？
刘路：兴趣爱好有很多，喜欢体育运动，游泳、下棋、乒乓球、羽毛球，还喜欢看电影。
40岁的计划
新京报：很多人觉得，数学是一门枯燥的学科，陈景润当时就被称为“痴人”和“怪人”，你性格孤僻吗？
刘路：我比较内向，朋友少。我的自我评价是“比较友好”。一般别人找我帮忙，不太善于拒绝。但别人说我比较冷漠。
新京报：除了数学，你还喜欢哪些学科？
刘路：物理。但是物理需要做大量的实验，需要成本，对一个学生来说还没那么多资金。我也喜欢心理学，曾设计了一组关于认知的心理实验。等到我40岁以后再来做，40岁以前要攻数学。我很喜欢数理逻辑，数学是一辈子的爱好。
■ 观点
借此反思应试教育
在得知中国大学生刘路受到国际数学界的高度认可后，三位中国科学院院士、著名数学家李邦河、丁夏畦、林群毫不犹豫地接受了中南大学的请求，向教育部写了“破格录取”推荐信。
院士们表示，尽管与著名的“哥德巴赫猜想”相比，“西塔潘猜想”的分量并不突出。但一名大学生能够破解国际数学猜想，已是一件很了不起的事情。同时需要反思国内教育体制，培养学生提问题的能力，要比“奥数”更实实在在。
李邦河院士分析，一个年轻人能够解决这个问题，当研究生没有任何问题。“关键是这样的人才，会自己找问题，需要借此反思我们的应试教育，‘学生不会提出问题’。”李院士说，现在不少学生离开了导师后，就不会独立搞研究。创新人才一定要会提出问题。
“破解猜想不比奥数，不是做题，而是有数学的新成果。”林群院士强调，李路数学方面的才能在中国确实比较罕见。
本版采写/本报记者 仲玉维
介绍介绍他的问题,解法等等.还有三位院士的成就.好吗?
[wxmang] (2011-10-12 12:31:00)
这个难倒我了，数理逻辑这个专业我不了解，这个“西塔潘猜想”更不知道。
不过所谓三个院士倒是熟悉，都是系统所的。李邦河是科大数学系58级的校友，主要做微分拓扑和大范围分析，曾经国内的一流数学家；丁夏畦是搞数理方程的，林群主要泛函分析和算法，都也是曾经国内的一流数学家，不过他们应该已经退出一线作战了。尤其丁夏畦年纪相当大了（可能80多了）。
[wq1k] (2011-10-20 16:18:00)
，忙总说房产税至少三年后，看来应验了：
财政部允许上海浙江广东深圳自行发债http://finance.sina.com.cn/roll/20111020/153010658278.shtml
忙总能不能评说下这个对房价有什么影响；我之前的预期是一线跌个30%，二线跌个15%。
[wxmang] (2011-10-21 17:48:00)
这个政策看给各地的发债额度和利率限制，这才关键，否则与中央发债给地方用并无区别，同时偿债基金的设立也需要继续观察。
后续影响暂时还不好说，如果每家只给50亿，还不如没有。但是每家如果给300亿，问题就大了，财政政策要出大问题。尤其如果不限制利率。
[wxmang] (2011-10-10 12:17:00)
消费。提高自己生活水平。
中国现阶段还不具备提供全社会的储蓄都有投资增值机会的能力。其实西方也一样，不然那些养老基金也就不用采取热钱模式来中国博机会了。
[北疆] (2011-8-7 2:34:00)
后一句忙总怎么看？
[wxmang] (2011-8-7 10:24:00)
不会，明年基本控制仪控制住，就算控制不住，也不会变成恶性。现在国家储备的控制能力还是比较充裕的，不象那时这么捉襟见肘，太穷。
[北大荒] (2011-8-8 2:11:00)
忙总，据我考证，葡萄这个说的是外部环境，不是内部环境。
不会，明年基本控制仪控制住，就算控制不住，也不会变成恶性。现在国家储备的控制能力还是比较充裕的，不象那时这么捉襟见肘，太穷。
[wxmang] (2011-8-8 11:44:00)
我们国家决策基本取决于内部因素，外界影响不是想象的那么大。我们毕竟体量大，抗打击能力强。如果总是随美国动向起舞，我们早就完蛋了。
[tony123rql] (2011-9-25 17:28:00)
恕我直言，忙总，不是所有的行业开出的工资能跟得上通胀的步伐的，有的高端行业也吃不住人力资本的不断上涨了……而且个人感觉物价涨的总比工资快。支出多，储蓄就少了，贷款的盘子这么大，再加上大量房贷，银行的盘子岂不是在不久的将来就爆掉了？
[wxmang] (2011-9-25 22:36:00)
银行不会再给房地产钱了，还要逐步回收。
[荆棘天堂] (2011-9-25 23:29:00)
感觉中小银行压力很大，中信，民生，嘿嘿。
[wxmang] (2011-9-26 10:35:00)
现在除了工农中建交以外，其他银行都面临揭不开锅的处境。
[赤脚医生] (2011-9-26 20:40:00)
我们当地十几家企业和一家商业银行联手组建新的商业银行，正等批复，我是其中一家企业，这不是相当于我往火炕里跳？
[wxmang] (2011-9-28 11:06:00)
存款立行，你们存款哪里来？一个城商行类似的小银行，没有100亿储蓄存款，饭都吃不起。小银行信用低，网点少，服务差，信贷规模小，靠什么竞争？我真的不看好小银行。
我接触银行非常多，这是一个规模为王，赢家通吃的行业。
[赤脚医生] (2011-9-28 17:52:00)
本金只有二亿就一个小县城的城商行
[wxmang] (2011-9-29 11:29:00)
那就是个信用社水平，将很艰难。不放高利贷活不了，放了高利贷，就等着心惊肉跳的结果。
[南方有小乐] (2011-8-8 14:28:00)
控制不住，那连锁反应不是说笑的。不过忙总说国家储备还是比较充裕的，那就是还有缓冲的余地。
说实在的，实在不爽了，ZF会不会“老子不跟你们方式玩了，我用自己方式来”？
[wxmang] (2011-8-8 18:42:00)
政府绝对不会翻桌子，因为一大堆人都在桌子上吃饭呢。
[far8008] (2011-9-24 9:27:00)
从目前来看，有很大一部分的房子还是刚需来买的，这些年城市化加速。有很多人在城市里定居，每年大学毕业的人也是很多。虽然房价很高。但是房子确实必须买的。有实力的人还要换房子，给在老家的父母买房子。所以房价大幅下降的可能性很小。
[wxmang] (2011-9-24 15:46:00)
错了，2010年国家发改委有过一个调查报告：商品房70%以上是炒房团控制的。
[ifulou] (2011-9-24 22:51:00)
忙总，这是个公开报告吗？如果是的话，这个报告的正式名称是什么？
[wxmang] (2011-9-25 13:34:00)
不是公开的，是一个会议上的发言。
[joeykee] (2011-9-25 14:04:00)
忙总，这数字太恐怖了吧？！ 按这个数字，如果房地产业这两年爆仓的话，想恢复元气没个十年八年的基本不可能啊。一旦这些炒房团由于资金问题脱手这些资产，市场上的供给过于充沛了点儿。
我干脆这几年累点现金，等四五年后换个大房子算了。
[wxmang] (2011-9-25 14:09:00)
周小川早就说过：资金池子。你们不注意听，怪不得政府。这些钱是不可能解套的，就放在里面慢慢贬值，减少流动性。
就算现在断臂一半都逃不出来，因为没接盘的资金。所以只能有价无市，横盘整理，风险和泡沫慢慢被通胀吸收掉。
[ashok] (2011-9-25 14:48:00)
忙总，最近也很关注帝都的房事，很直观的感觉，如果一套价格稍微便宜的房子出来，很快就能卖掉。这样的话，像我等“刚需“， 是否只能咬牙跺脚接受现实？
[wxmang] (2011-9-25 22:23:00)
看你刚需到什么程度了，忍得住就忍，忍不住就一咬牙一跺脚。
[面朝阳光] (2011-9-26 21:17:00)
请教忙总 有价无市 横盘整里 您的意思是不是价格不会涨也不会跌？从房产限购这一两年看确实没怎么跌 政府是下定决心去除房产的投机属性了嘛 否则抑制需求总不是限制价格的好办法
[wxmang] (2011-9-28 11:03:00)
横盘整理就是价格窄幅波动。现在不是遏制需求，而是遏制投机。所谓刚需不过是误伤。
[小咕咚] (2011-9-28 16:25:00)
忙总：如果货币贬值，买不买房是不是都会造成损失，不买房，每年缴的住房公积金也会贬值，不用也就烂在公积金帐户上了。
[wxmang] (2011-9-28 16:38:00)
我还那句话，如果能忍，就忍，忍不住，就一咬牙一跺脚。
[ashok] (2011-9-28 16:53:00)
忙总，我忍不住了(刚需刚刚的)，希望被剪的羊毛也不会太多。
也只有在工作中多努力，提高业绩，用高收入抵抗被误伤时的痛苦。
[wxmang] (2011-9-28 17:06:00)
买过就不要再后悔，尤其是必需品。我认为够果断就是在身上扛得水罐掉地上不回头看的人，因为看也没有用，反而浪费继续前进的时间。
只有到生命接近尽头时，我们才需要回顾人生，这以前，就一直往前走，一往无前，不回顾。不后悔，因为没时间后悔。
[wq1k] (2011-9-26 8:27:00)
忙总，我有个疑问，就是所谓的资金被套，其实按照买定离手的规则来看，固然买房的人的资产被套住了，但是在买卖的过程中，资金已被卖家拿走了，钱，也就是米米仍在流动过程中，钱是套不住的，套的是不同的人。
所以流动性从总量来看，被没有减少，最多是流动速度变化了。
所以我觉得纸币问世以后，要想管理好，关键是要有货币回收机制，就跟打牌一样，打得出去也要收得回来，才能掌握主动权。在这方面，美国可能有全球吸储，还没有到回收的时候，但是别国不是全球货币发行者的国家就不同，所以经常爆。
货币回收还得被政府回收，现在估计都被房地产商回收了，看政府怎么剪房地产商的羊毛。
[wxmang] (2011-9-26 11:14:00)
你可能不清楚房地产资金流向。投资者，投机者或房奴购买的的资金总量40%左右是给政府（地价和各种费），25%给建筑商和建材商；15%是各种税和腐败入门费；剩下20%是开发商毛利润（还得给代理商，广告商，自己人员工资等等），大约净利润在10%--15%。
政府收到钱后，80%是用来拆迁和七通一平，准备新的土地；其中大部分给拆迁户，拆迁户大部分存入银行或投入炒房，少部分挥霍掉，增加消费。其余部分给施工、规划、设计单位等等。
建筑商和建材商收入很清楚，进入产业循环。
税收进入财政，其他进入消费。
剩下的发展商的利润大多数重新投入房地产市场。
所以并不是房屋销售款都会重新进入房地产大循环。消费，积蓄会占很大比例，一般说来超过50%（全国的具体数据没有，个别地区有）。
所以用一批房子锁定对经济稳定和安全危害性极大的游资，增加有效消费和储蓄，并能够控制投资规模，是非常值得的。
[wq1k] (2011-9-26 12:12:00)
嗯，理解了，谢谢忙总指点！但这建立在一次性博弈基础上，若房地产重新活跃，游资还是会解套。
[wxmang] (2011-9-26 12:21:00)
解不了套，没有资金接盘。就是说他们被包围了，也没有增援部队了。
[zhengwei930] (2011-9-30 21:45:00)
前几天刚刚有个亲戚全款买了个单身公寓用于出租。有部分钱确实找不到出路，房产算是不得已的选择吧。
[wxmang] (2011-10-1 11:47:00)
行业内公认的标准是：如果240个月租金收入不能覆盖房价，这种投资就是亏损的。
[ifulou] (2011-10-1 19:19:00)
这个标准是怎么测算的，主要是考虑通胀和利率么？
房价和这两个指标都会变啊？
按照这个标准反向操作是不是就能赚钱呢。。。
[wxmang] (2011-10-2 13:15:00)
长期来看，利率，租金和通胀率都是平行等比例增长的。
这个是个经验数据，从国外传回来，经过国内修正的。
只是说明买房子出租不一定保值。反向操作怎么操作？租房子住？如果你能租房子住当然成本最低，而且总有新房子住。不过丈母娘不干吧。
[xiaji] (2011-10-11 17:57:00)
看来我家丈母娘真不错。
在2012年里，锻炼一个能力，改变一个缺点，学会一个技术。重点词：Focus。
[wxmang] (2011-10-12 11:37:00)
其实跟丈母娘家的背景有关，受过很好教育的，自信的，没有穷怕的，一般就不会太在乎几堆砖头水泥，还是看小伙的前途为主。
看来你的丈母娘很看好你的前途哟。
[zhengwei930] (2011-10-1 20:31:00)
行业内公认的标准是：如果240个月租金收入不能覆盖房价，这种投资就是亏损的。
240个月的租金能否考虑物价上涨，租金涨的因素？目前的月租金x240肯定是小于房价。如果考虑租金涨，那就不好说了。
[wxmang] (2011-10-2 13:00:00)
租金，通胀率，利率在一般情况下等比例上涨。极端情况背离，但背离不会时间太长。
[湖畔] (2011-10-3 0:20:00)
请问忙总，地方政府在失去了土地财政的情况下，又有保障房建设任务，地方融资平台又被限制，地方政府从哪里增收呢？ 存量房的房产税似乎也不是很多。
[wxmang] (2011-10-3 13:00:00)
这个我以前讲过，改革税制，给地方多留点，不要中央都拿走，然后在通过跑部钱进来转移支付，为中央一些部门产生制度性腐败提供有利条件。
[晴川] (2011-10-9 12:42:00)
如果给地方多留点，倒是不找中央跑步钱进了，是否有强化诸侯经济的可能呢？
[wxmang] (2011-10-9 12:59:00)
这基本就是目前中央既得利益的部委的反对理由。
其实这是个跷跷板平衡问题。现在这样地方就不搞诸侯割据了？卖地的钱用起来更爽，预算外还没有监督。
[hongmen] (2011-10-13 12:59:00)
现在融资租赁公司也开始进入地方政府融资合作领域了，比如某地的经适房项目，还有一些地方通过医院或者学校这些渠道，找融资租赁公司融资。不知道以后这会是融资租赁行业的一个机遇，还是风险。
[wxmang] (2011-10-14 11:47:00)
还不清楚，大的租赁公司没听说。可能是想要地吧？
[蘑菇] (2011-9-26 15:05:00)
我家几个做汽配的亲戚，赚的几百万上千万现金全部贡献给了房子~选的商铺为主，好像也不亏~呵呵
另外，房价涨、物价涨、多印钱，再通过房子把多印出来的钱吸纳进去，从投资户手中转移到拆迁安置户手中，这前前后后是怎么发生关系的？
[wxmang] (2011-9-28 11:19:00)
你的亲戚房子套现了吗？套现了就是赚钱了，没套现，难说。
你仔细看看就清楚了，逻辑关系我已经说清楚了。投机的钱诱导进入池子，然后断掉接盘的资金通道，他们就跑不掉了，也就不会再为非作歹了。因为资金转化为消费和储蓄都是可控制的。游资是不可控制的。
[flametree] (2011-9-28 13:34:00)
此战略是早已谋划好，还是09年4万亿后很多资金流向房地产，导致泡沫严重后的就势解决之道
若早已谋划好，那么房地产的调控的种种执行不力，越调越高、“总经理说的算”等等，其实都是放长线的过程？
可怜遭误伤的刚需们成了被顺手剪的小羊。。
[wxmang] (2011-9-28 15:33:00)
这个不是引蛇出洞，没有预先谋划，是顺势而为。应该在09年下半年才提出的概念。也是救急，并非最佳良策。
[郭既克] (2011-10-14 9:10:00)
那最佳良策是什么？
[wxmang] (2011-10-14 18:55:00)
历史不能假设。最好的结果当然是进入实业投资或消费，而不是投机，但是天时地利人和都不具备，文化上急功近利的传统超过一切政策安排。
[齐的隆冬强东墙] (2011-10-14 20:26:00)
忙总，董事会对4万亿最终的评价是什么阿，还有你能系统的讲讲血汗工厂的历史使命吗？你说血汗工厂的使命完成了，可是我连血汗工厂的使命都不清楚。我主要是想起来转移农村劳动力，融入世界贸易，和资本积累。
[wxmang] (2011-10-14 22:12:00)
血汗工厂本来就是城镇化的必然选择，也是产业转移的必然结果，现在基本实现目标了。也该结束了。中国人不能做一辈子世界的奴隶。
[eleven] (2011-10-14 22:17:00)
忙总，关闭血汗工厂带来的就业问题怎么解决？
[wxmang] (2011-10-14 22:42:00)
基础设施，农田水利，以工代赈，产业转移，西部开发（不过这个不太靠谱）
[蘑菇] (2011-9-28 15:04:00)
俺亲戚都是踏实本分赚钱的人，主要还是做汽配生意，买房也不为炒房，一部分自住，一些商铺对外出租，然后尝试开超市什么的，所以房子基本没套现，更多的用来保值，现金还是从汽配生意里来。到底亏不亏，不知道要怎么衡量。
嗯，我没理清楚前面。
继续想您请教。08年09年抬房价、“超发”货币种种是不是可以看做把池子做大？让“大家”看着以为水涨船高，于是把钱疯狂投进去，资金再流入政府、银行，为再分配提供资金，或变为储蓄，或变为消费。所以上半年各种调控政策，目的不是降房价，而是降低市场预期，尽量不再让资金进入房市，使其流向其它渠道。
另外，据传闻，俺所在城市房子是有价无市，我们这里的钢材市场也是有价无市，从7月份起，钢材价格跌幅较小，但业务量下降很多。据说比08年底金融危机时期更严重，当时虽然跌得快，但很快就又涨了，现在已经连续几个月业务惨淡。这个是因为新开发房产项目减少吗？
[wxmang] (2011-9-28 15:48:00)
赚不赚钱，只有套现才知道（自住就不算投资了），出租一般240个月的租金能够回收购房款就算持平。
至于资金池子不是预先策划的，是顺势而为，后来才想出来的主意，并没有刻意诱导大家进入房地产市场。
由于房地产资金枯竭，新增投资减少，建材低迷是很正常的，还会持续一段时间。这是必然的。很多财务不健康的建材批发商这次就要完蛋。
[蘑菇] (2011-9-28 16:01:00)
是不是说这个阶段，关键是要以守为主，压缩成本，改善管理，尽量不要扩大经营？特别是做钢材的喜欢趁低价屯货，现在屯了很有可能掐断自己的现金流。只有留住青山，才能等待下一波高潮……
[wxmang] (2011-9-28 16:06:00)
这个不能一概而论，要看他的客户群结构。例如有大量政府项目的，铁公基项目的，大概问题不大。继续经营压力也不大。
如果全部是花圈面条这种产品，估计够呛，现在高位进的货，想出手也是断臂。
看自己具体情况具体分析。一个是囤货的成本，二是客户群的动向。
[armlock] (2011-9-28 18:45:00)
忙总，您好！花圈面条产品是指哪些？卫浴产品属于吗？偶认识一朋友，原来是搞装修打石膏线条的，因此也赚了一套二手房。但胆子大得很，今年年初时把唯一的房子压出去外加周边亲戚借钱代理了一个二线卫浴品牌，是一个地级市的总代（这个总代没用不占优势），当初听到这消息时偶就捏一把汗，因为我觉得搞装修和卫浴不是一个谱，客户群不通用。他现在至少囤了一个店面的货，卫浴整系列产品，店面大概50
2012-02-19 22:08:43 回复
weakleilei
2012-04-25 16:23:50
从近期地产股的走势，结合国内政治局势，地产党有卷土重来之势。
weakleilei 发表于 2012-4-25 16:23
从近期地产股的走势，结合国内政治局势，地产党有卷土重来之势。
卷土重来不可能，但是不会对他们斩尽杀绝也是肯定的。
2012-04-25 17:13:54 回复
苦行僧逍遥游
2012-04-25 19:19:09
wxmang 发表于 2012-4-25 17:13
卷土重来不可能，但是不会对他们斩尽杀绝也是肯定的。
记得忙总说过三网合一实施起来很困难，因为广电势力不会退让，但现在我们公司已经决定用电信的三网合一接入小区光纤，这个不会有什么后遗症吧？
苦行僧逍遥游 发表于 2012-4-25 19:19
记得忙总说过三网合一实施起来很困难，因为广电势力不会退让，但现在我们公司已经决定用电信的三网合一接 ...
其实这个无所谓，以后出出问题也不在基层，无非是重组资产而已。
2012-04-25 21:11:01 回复
苦行僧逍遥游
2012-04-25 21:28:17
wxmang 发表于 2012-4-25 21:11
其实这个无所谓，以后出出问题也不在基层，无非是重组资产而已。
哦，那明白了，也就是三网合一是趋势，只是利益归属就不一定是谁的了。
苦行僧逍遥游 发表于 2012-4-25 21:28
哦，那明白了，也就是三网合一是趋势，只是利益归属就不一定是谁的了。
这个很简单，你想想有线电视代替无线电视的过程就知道了，各家电视台从全能企业变成内容提供商。只是一种利益转换而已。
2012-04-26 10:37:22 回复
znxf
2012-04-26 12:20:22
wxmang 发表于 2012-4-26 10:37
这个很简单，你想想有线电视代替无线电视的过程就知道了，各家电视台从全能企业变成内容提供商。只是一种 ...
请教忙总：
三网融合这事目前进展如何，感觉一个手机号码跨运营商都搞了这么多年没成功，三网融合涉及的山头更大、更多。
znxf 发表于 2012-4-26 12:20
请教忙总：
三网融合这事目前进展如何，感觉一个手机号码跨运营商都搞了这么多年没成功，三网融合涉及 ...
没进展，除非都是一个老板。
2012-04-26 12:46:27 回复
suqier
2012-04-26 13:21:20
wxmang 发表于 2012-4-26 10:37
这个很简单，你想想有线电视代替无线电视的过程就知道了，各家电视台从全能企业变成内容提供商。只是一种 ...
内容也开始一点点外包了。产业发展趋势的基础仍然是技术因素决定的成本收益边界。感觉youtube和杂志与书籍在appstore的发行，仍然只是先行者，不晓得再过十年会是怎样的模式。
suqier 发表于 2012-4-26 13:21
内容也开始一点点外包了。产业发展趋势的基础仍然是技术因素决定的成本收益边界。感觉youtube和杂志与书籍 ...
看看报纸的模式就知道了，从新闻平台变成娱乐平台。
2012-04-26 15:06:14 回复