关于房地产的一些看法

先谢谢忙总～
谢谢野球拳秘笈～

然后填好自己在之前挖的坑，这是我在论坛的第二帖。
最近，我去看了下市场，写了点关于房地产行业的想法和判断


一、目前的市场状态

1、逐步进入买方市场。
全国性公司的项目价格都有不同程度的明显下降，并且降价基本是透明的。其他公司的项目在诚意购买下，是可以谈到很多价格折扣的。这在几个月前还是不可想象的事情。这表明资金层面受到的压力越发明显。从市场的反应看，降价依然可以换来成交量的迅速突破的。

2、一线企业多数选择积极销售和开源节流，部分企业认为2季度会迎来窗口期。由于这种情况，可能会导致市场同时段出现的大量待售产品，需要重点关注。

3、市场成交量及价格变化。
进入9、10月份以来，江苏主要城市住宅出现成交价格下跌的明显变化，但成交总量环比没有明显恶化，成交向降价等项目倾斜。
从相关公布数据看，进入11月以来，全国16个重点城市住宅土地供应量累计减少14%，成交面积减少24%。土地市场的主要表现为土地成交量环比下跌，底价成交，表明市场前景不乐观，主要开发商收缩了拿地的步伐。

附：6－10月份的住宅成交变化统计
苏州市场：成交均价变化：11031，11656，11272，10170，10916；
成交量变化：38.05，33.36，78.79，68.4，60.53。
无锡市场：成交均价变化：9246，8854，8765，8467，8163；
成交量变化：28.04，30.66，25.77，27.65，24.73。
常州市场：成交均价变化：8667，8582，8367，7785，7718；
成交量变化：30，32.4，26.3，33.9，28.1。
南京市场：成交均价变化：10658，11575，10955，9751，10246；
成交量变化：33.15，40.85，30.23，36.53，35.75。
扬州市场：成交均价变化：8603，9807，9168，9028，8700；
成交量变化：10.03，9.02，9.69，12.29，8.43。

4、房地产开发投资和开工面积的变化。
江苏省统计局数据，前三季度，全省完成固定资产投资18619.4亿元，同比增长22.3%。房地产开发投资完成3951.3亿元，比去年同期增长33.6%，比同期固定资产投资增速高11.3个百分点。商品房新开工面积11432.87，同比增长17.7％。一方面说明前三季度，房产投资相对乐观、开发资金相对充裕，另一方面，要谨慎关注未来市场供应量的变化。同时结合土地市场的相关情况看，投资信心在渐趋减缓。

5、市场存量和供销比变化。
三季度，深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降 20.9%，导致上述 14 个城市三季度的平均批售比(成交面积/批准预售面积)下降至 0.6。9月份市场进入推盘高峰期, 上述14个城市9月份商品住宅的批准预售面积环比上升 45.6%,而成交面积则仅仅与8月持平。预计未来市场供求比变化会逐步加剧，存量数字会进一步提高。

6、地方政策的转向信号。
佛山、珠海、成都、南京、北京等。信号有几种：1、对现有政策底线的试探和保成交。如限购取消、公积金调整、开发商审核；2、抓紧年底时间完成政治任务，如限价；3、北京的政策要从几个方面看，一是促进普通住宅新房的成交，二是传递对投资需求的坚定挤出信号，三是从某种程度上认可了高房价，给出了价格标准。同时从政策出台后，中央的反应看，短期不会有调控政策明显转向。

二、对未来的判断

短期：从目前看，市场下行还处于一个初始的阶段，未来市场进一步恶化的可能性很强。

1、进入买方市场的变化刚刚开始，还未真正形成。市场预期将逐步恶化，未来需求会渐趋萎缩，随着降价逐渐成为常态，降价的效果将渐趋消失。市场存量将迅速增加，去化期加长。
2、从供给方部分企业表现看，仍有部分余粮。大部分主流企业经历08年后，都显得经验更为丰富，应对得利。尚有企业奉行拖字诀，赌调控，可能对未来竞争产生负面影响。
3、地方转向信号变化的启示：1、地方略有吃紧，但是抗争不强烈。2、中央调控态度不动摇明显。
结合市场信号和政策支持的不明显看，未来的两、三个月，市场状态可能会进一步恶化。

中期：从明年全年看，可能是行业的阵痛年，预计下半年的形势可能略好于上半年，但不建议持乐观情绪。

首先看影响明年的基本因素情况：
1、供给与需求。存量在逐渐增大，需求不排除未来受到市场信心的影响转为观望。
2、保障房政策。未来的施政重点之一。将直接带动投资，部分替代商品房市场的投资促进作用；同时影响供给市场。
3、调控政策。中央层面的政策，利空已经出尽，并且效果显现良好，如果未来不进一步上涨，不会出新，但是调控的目标和方向不动摇。
4、货币政策。目前已经由收缩向稳定过度。在一定程度上可以缓解压力，但不宜寄望过大。一是货币宽松的力度不明显；二是货币政策自身存在的时间滞后性。
5、地方政府的态度。 各种观点集中看法为2季度是地方政府的困难期和瓶颈期，会出台一定的变相救援政策。不可忽视北京政策，北京政策被人民日报正面解读为既是落实调控政策之举，也是调控政策本意。该政策在一定程度上对刚需购房有推动作用。
6、通胀。通胀的议题已经逐渐离开了央行的货币政策报告，并淡出视野。这为未来一定程度上放松银根，留下了很好的调控主动权。

变数：取决于明年的经济形势发展，及结构转型。（需要关注即将召开的中央经济工作会议）

明年的大环境判断：
1、欧洲。欧元区主权债务危机的负面效应扩散性进一步增强，成员国经济全面下滑，金融市场动荡加剧。核心国家增长动力明显减弱，通胀压力增大，失业率居高不下，基本按照我国的判断预计一路变坏。未来的走向很可能演变成欧元区萎缩和开动印钞机。

2、美国。通胀和就业问题依然难解，高失业率、房地产市场低迷、消费者和企业信心缺失等问题仍无明显改善。放水可能是解决问题的重要出路，也是解决美国高赤字的方法之一。但是，引用忙总的话，放水是天魔大法，容易导致美元的迅速贬值和被抛售。目前有专家判断美国放水的时点可能在一季度，但出于保守判断，我认为过大的动作可能需要大选完成。

3、国内。不好当中的还可以。cpi止稳，pmi下降等都在之前相关领导的报告中有过充分的判断。明年i、c、ex的变化，首先，出口受到欧美的影响会加重恶化。其次，投资的重点在于结构转型和安置房等基础建设，银行资金也是向这个领域倾斜。可以关注一下江苏的保障房建设，中标单位有万科和栖霞。最后，消费是比较热议的话题。以前下届总经理曾提到进一步完善消费政策，培育消费热点，改善消费环境，多策并举促进消费扩大。但是方向在哪里还是值得思考。

总的来说，2012年中国经济增速放缓已经是在各种场合达成共识的结论，但其增速在全球看还是较快的。财政赤字和物价是可控的。
其中对房产利好的可能，第一在于放水，如果美国放水，那么中国必然会跟进，这在资金层面上会是一个助推的动力；第二在于如果单极驱动的投资不给力，消费提振措施不明显。则房产对gdp的贡献会重新提上日程。但是对第二点不要过于乐观，经过上一轮调控的过山车，大起大落应该是本次重点预防的问题。

对明年的展望：

总体形势不乐观，二季度及三季度前半段可能成为最低谷，下半年会略好于上半年。
1、上半年市场供给方资金链条会出现绷紧现象，需求方短期内难以走出观望，促销手段将逐步效果弱化。在供需双方作用下，商品房交易量大幅下降，房价面临进一步回调，但幅度应该不会超过30％。个人按揭贷款将会出现负增长，开发企业资金来源可能进一步恶化，断供、烂尾楼等风险出现的可能性加大。开发企业会迎来一轮洗牌，市场将淘汰一部分无背景中、小企业和风险失控企业。房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积继续下降。

2、6月份上下，将可能成为最艰苦的时期，一是市场信心的进一步抑制，二是大量产品的上市周期有可能来临，三是企业积累的资金压力进一步放大。

3、下半年，地方财政可能受到一定影响，并直接引发地方出手干预市场的动机。但对此不宜过于乐观。

同时，须积极关注外部经济大环境的变化，尤其是美联储的动作，对国内是有影响力的，另外即将召开的中央经济工作会议对明年的发展会有个定调结论，也不能忽视。

如果出现市场底部和反转信号，一定是准备金变化和减息周期。如果有买房的朋友可以多关注这个。

关于经济形势这段我就不多写了，这方面我的理解不够专业，需要详细了解和判断的，大家多关注忙总的帖子和评论哈～


远期：

远期的详细判断，我也不多写了，还比较看好。这个可以看下忙总的两篇好文：目前房地产行情是中央和地方博弈的结果 ，高房价的形成机制。 (这个帖子最后修改于: 11-30-2011 10:34 AM by peggydw.)