（搬家贴）高房价的形成机制
2011-11-23 16:14:00
于:2009-07-23 02:36:22
中央有关部门当然知道高房价的风险：破坏银行体系的安全性，破坏市场流动性，破坏实业与金融业的平衡，破坏整个国民经济供需平衡等等。但是为什么会有目前看到的结果？
为此，我专门去房地产公司观察过：典型的忽悠程序如下：我们地段优越，属奇缺资源等等，然后是：楼板价就是8000，土建安装怎么也得3000，市政配套怎么也得3000，税费得3000，其他费用得1000，我的合理利润2000，这样我卖你2万不算不合理。注意：关键是8000楼板价怎么来的！
为此，我请教过某省会城市曾经主管规划、城建、房地产的副市长（我的同学），我问土地出让价格是如何形成的？他不愿回答，说：你又不搞房地产，知道他干什么？最后还是透露一点：三步：一是财政平衡需要；二是市场需求预测；三是与大发展商勾结。
所谓财政平衡需要，很简单，发地产行业就是政府平衡财政收支的最后提款机，财政差多少钱，就得从房地产项目上找多少回来。
市场需求预测，就是一定要维持平稳、持续上涨的行情，不能太猛，每年在30%左右最好（北京上海有条件涨更多，因为钱多，市场承受能力强），这样房奴就有一个预期：套现总是赚钱的，所以会不顾一切贷款进入。
与大发展商勾结，实际就是价格联盟，利润分成机制，各家各有规则和窍门。
中央总不能让地方日子过不下去吧？只好妥协。
13 条留言
zdp321
2011-11-23 16:31:00
看了这么多年了，今天不要脸抢一个沙发
欢迎沙发，丰言这里与西西河不同，西西河比较咄咄逼人，一个新人发言，稍微有点不合某些人的胃口，一大票人就上来指东指西，吆三喝四。丰言这里是茶馆，很平等，人人都可以畅所欲言，没有谁比谁更有发言加权的权力。丰言没有靠嗓门大唬人的东东。
(11-23-2011 04:31 PM)zdp321 提到: _看了这么多年了，今天不要脸抢一个沙发
2011-11-23 16:41:00 回复
far8008
2011-11-23 16:33:00
呵呵，所以可以看见大地产商进来，一般会带动房价上涨，带动地段升值，当地政府从周边的土地补充财政收入。呵呵。
举例来讲：某省会城市主管房地产的市长宴请某老大，主题就是问如何配合，他们才愿意来拉抬一次房地产。至于老大的出场费，一切好说，可以给xxxxx亩成本地（也就是拆迁+征地补偿+三通一平而已）。
后来此地地价从80万一亩到300多万，老大的成本价不过50万而已，唯一不完美的是用地指标不够，需要N年陆续报批。
后来此地地价从80万一亩到300多万，老大的成本价不过50万而已，唯一不完美的是用地指标不够，需要N年陆续报批。
(11-23-2011 04:33 PM)far8008 提到: _呵呵，所以可以看见大地产商进来，一般会带动房价上涨，带动地段升值，当地政府从周边的土地补充财政收入。呵呵。
2011-11-23 16:46:00 回复
peggydw
2011-11-23 17:11:00
对于典型企业，楼板价第一参照因素当然是房价了，而且是预估了未来的房价啊。拍地之前都有个测算的么，无非这个了
大企业讲究的是协议价拿地，是要附加好处的，有买有送，实在不行还要减免点配套，所以是不能看表面的。
当然这也要看地方政府的策略，有的小城市（尤其是价格比较高的）。是流行地方保护主义的。不是很稀罕大企业
而很大的城市就牛了，不怕你不来，那些政策么，除非是给你个新区的套子，不然你想都别想吧
大企业讲究的是协议价拿地，是要附加好处的，有买有送，实在不行还要减免点配套，所以是不能看表面的。
当然这也要看地方政府的策略，有的小城市（尤其是价格比较高的）。是流行地方保护主义的。不是很稀罕大企业
而很大的城市就牛了，不怕你不来，那些政策么，除非是给你个新区的套子，不然你想都别想吧
(11-23-2011 04:14 PM)wxmang 提到: _
于:2009-07-23 02:36:22
中央有关部门当然知道高房价的风险：破坏银行体系的安全性，破坏市场流动性，破坏实业与金融业的平衡，破坏整个国民经济供需平衡等等。但是为什么会有目前看到的结果？
为此，我专门去房地产公司观察过：典型的忽悠程序如下：我们地段优越，属奇缺资源等等，然后是：楼板价就是8000，土建安装怎么也得3000，市政配套怎么......
其实猫腻比较多的就在不上不下的城市，大企业在里面操作得好，便宜极大。
(11-23-2011 05:11 PM)peggydw 提到: _对于典型企业，楼板价第一参照因素当然是房价了，而且是预估了未来的房价啊。拍地之前都有个测算的么，无非这个了
大企业讲究的是协议价拿地，是要附加好处的，有买有送，实在不行还要减免点配套，所以是不能看表面的。
当然这也要看地方政府的策略，有的小城市（尤其是价格比较高的）。是流行地方保护主义的。不是很稀罕大企业
而很大的城市就牛了，不怕你不来，......
2011-11-23 17:27:00 回复
peggydw
2011-11-23 17:34:00
这可要看大企业掌舵人的本事了，还有企业是当年靠这种搏到了利益才到今天的。不过我也知道有没玩好的，当时谈的挺好，但是协议没签好。后来政府看到了更大的利益获得方法，反水了
嘿嘿，忙总是不是也是精擅此道的高手？
(11-23-2011 05:27 PM)wxmang 提到: _其实猫腻比较多的就在不上不下的城市，大企业在里面操作得好，便宜极大。
这个就不说了，江湖上都是这样。
(11-23-2011 05:34 PM)peggydw 提到: _
这可要看大企业掌舵人的本事了，还有企业是当年靠这种搏到了利益才到今天的。不过我也知道有没玩好的，当时谈的挺好，但是协议没签好。后来政府看到了更大的利益获得方法，反水了
嘿嘿，忙总是不是也是精擅此道的高手？
2011-11-23 17:39:00 回复
杀猪汉
2011-11-23 17:43:00
比如太原万达、星河湾！尤其是星河湾，一天卖了50亿，比广州的46亿还疯狂。不过最近听说在鄂尔多斯给栽了。
鄂尔多斯做局失败，是因为地方不配合。
(11-23-2011 05:43 PM)杀猪汉 提到: _
2011-11-24 17:54:00 回复
小飕风风
2011-11-23 17:56:00
(11-23-2011 04:46 PM)wxmang 提到: _举例来讲：某省会城市主管房地产的市长宴请某老大，主题就是问如何配合，他们才愿意来拉抬一次房地产。至于老大的出场费，一切好说，可以给xxxxx亩成本地（也就是拆迁+征地补偿+三通一平而已）。
后来此地地价从80万一亩到300多万，老大的成本价不过50万而已，唯一不完美的是用地指标不够，需要N年陆续报批。
大房地产商的老板都已经这么牛了么？要让市长出面请求配合。
还是忙总说的“某老大”是地产商背后的老大？
你对行规不懂，王石就经常被各地市长来邀请去造势。
(11-23-2011 05:56 PM)小飕风风 提到: _大房地产商的老板都已经这么牛了么？要让市长出面请求配合。
还是忙总说的“某老大”是地产商背后的老大？
2011-11-24 17:50:00 回复
瓦斯
2011-11-23 18:59:00
最近全球性金融风暴，美欧主要发生问题的国家，其共同点我观察的有两个：一是懒惰的心理，二是产业空洞化。这两点其实也就是一点，不想努力工作去做实业，却想着靠金融也利滚利来的快。
美国、英国、冰岛，都是产业空洞化，金融业繁荣。而希腊西班牙本来就没有什么强大工业，两者一个是旅游国一个是农业国。
看一下中国国内，浙江的小企业以前是起早贪黑勤劳致富，后来发现炒房来钱快就到全国各地兴风作浪了。他们把钱拿去炒房或高利贷，终于炒出问题了，却哭着要中央给帮忙解决，西部贫困省去也没有他们那样能叫啊。
浙江是很可惜的一个省，有那么好的自然和人文条件，从小企业做起，没有想到要进化到重工业和精密化工，却走上了高利贷的路子去了。
英国本来是最强大的工业国，丢失了重工业等传统强大的实业才会变成现在那样。而浙江省也不是没有榜样，该走那条路子也都很清楚。
欧洲的金融危机，主要靠得法两国来支撑，德国重视重工业和精密化工等传统高技术优势项目，这些东西才是实打实的。
中国各地政府，如果不能把赚钱的目光从房地产转移到重工业，是没有前途的。
靠房地产吃饭迟早要吃光资源。
最糟糕的是，人一旦养成了不劳而获的习惯，就很难改掉了。政府官员如果习惯于坐收房地产零投入的高额回报，就很难有心思去发展硬的技术型产业了。一旦金融危机来了之后，就像希腊那些人一样，已经没有办法回去过节衣缩食的日子了，那么结果就是动乱了。 (这个帖子最后修改于: 11-23-2011 06:59 PM by 瓦斯.)
美国、英国、冰岛，都是产业空洞化，金融业繁荣。而希腊西班牙本来就没有什么强大工业，两者一个是旅游国一个是农业国。
看一下中国国内，浙江的小企业以前是起早贪黑勤劳致富，后来发现炒房来钱快就到全国各地兴风作浪了。他们把钱拿去炒房或高利贷，终于炒出问题了，却哭着要中央给帮忙解决，西部贫困省去也没有他们那样能叫啊。
浙江是很可惜的一个省，有那么好的自然和人文条件，从小企业做起，没有想到要进化到重工业和精密化工，却走上了高利贷的路子去了。
英国本来是最强大的工业国，丢失了重工业等传统强大的实业才会变成现在那样。而浙江省也不是没有榜样，该走那条路子也都很清楚。
欧洲的金融危机，主要靠得法两国来支撑，德国重视重工业和精密化工等传统高技术优势项目，这些东西才是实打实的。
中国各地政府，如果不能把赚钱的目光从房地产转移到重工业，是没有前途的。
靠房地产吃饭迟早要吃光资源。
最糟糕的是，人一旦养成了不劳而获的习惯，就很难改掉了。政府官员如果习惯于坐收房地产零投入的高额回报，就很难有心思去发展硬的技术型产业了。一旦金融危机来了之后，就像希腊那些人一样，已经没有办法回去过节衣缩食的日子了，那么结果就是动乱了。 (这个帖子最后修改于: 11-23-2011 06:59 PM by 瓦斯.)
人本质都是好逸恶劳，好吃懒做，投机取巧的，只是有的社会理性一点，吃过大亏，所以好一点。这次浙江会汲取教训的。
(11-23-2011 06:59 PM)瓦斯 提到: _最近全球性金融风暴，美欧主要发生问题的国家，其共同点我观察的有两个：一是懒惰的心理，二是产业空洞化。这两点其实也就是一点，不想努力工作去做实业，却想着靠金融也利滚利来的快。
美国、英国、冰岛，都是产业空洞化，金融业繁荣。而希腊西班牙本来就没有什么强大工业，两者一个是旅游国一个是农业国。
看一下中国国内，浙江的小企业以前是起早贪黑勤劳致富，后来发现炒房来钱快就到全国各地兴风作浪了。他们把钱拿去......
2011-11-24 18:13:00 回复
peggydw
2011-11-24 21:39:00
上海、北京那种大城市可能不需要。太小的城市可能请不来，也可能自闭。
像扬州、泰州、合肥、徐州等等这类城市，肯定是要花大力气的~来个万科、龙湖立马就不一样了
像扬州、泰州、合肥、徐州等等这类城市，肯定是要花大力气的~来个万科、龙湖立马就不一样了
(11-24-2011 05:50 PM)wxmang 提到: _你对行规不懂，王石就经常被各地市长来邀请去造势。
是的，请大家伙出台造势的都是三线城市和二线城市的后面几个。
(11-24-2011 09:39 PM)peggydw 提到: _上海、北京那种大城市可能不需要。太小的城市可能请不来，也可能自闭。
像扬州、泰州、合肥、徐州等等这类城市，肯定是要花大力气的~来个万科、龙湖立马就不一样了
2011-11-25 16:45:00 回复
asd1210
2011-11-25 06:44:00
(11-24-2011 05:54 PM)wxmang 提到: _鄂尔多斯做局失败，是因为地方不配合。
鄂尔多斯地方政府为什么不配合？又拉动gdp，大家又有钱赚，唯一倒霉就是投资客，难道鄂尔多斯要转型走别的道路？
还是地方急功近利，关门杀羊（不是大部分地方只是关门拔毛而已）。
2011-11-25 16:21:00 回复
昨日的风情
2011-11-26 09:23:00
三线城市的房价还能剪刀什么时候，涨起来像火箭，几年翻一番.只能望房兴叹了(11-25-2011 04:45 PM)wxmang 提到: _是的，请大家伙出台造势的都是三线城市和二线城市的后面几个。
这个看地方政府决心，死活坚持，也就很难说了。
(11-26-2011 09:23 AM)昨日的风情 提到: _
2011-11-26 11:54:00 回复
风潇潇007
2011-12-26 10:24:00
我一直认为，高房价是上一任总经理留下的后遗症，上一任总经理最近出书辩解，并且在清华发火，批评现任zf，但是根子还是分税制
个人拙见
个人拙见
你是对的，本来就是地方财政自谋生路的必然结果。
(12-26-2011 10:24 AM)风潇潇007 提到: _我一直认为，高房价是上一任总经理留下的后遗症，上一任总经理最近出书辩解，并且在清华发火，批评现任zf，但是根子还是分税制
个人拙见
2011-12-26 10:51:00 回复
zy8clh
2011-12-29 20:01:00
忙总有点自相矛盾了吧，我记得你也说过需要中央集中财力的呵。另请问中央此次营改增有什么更深的打算，各地方税务部门都准备收摊，国地税合并了，据说小强上任后就会实施？愿闻其详。
中央当然要集权，但是不能杀鸡取蛋，地方都死翘翘了，那样的集权来干什么呢。现在财政上的集权已经到了过分的地步，而政治上的集权远远不够。所以要用财政上的适当放权，换取政治上的进一步集权。
当然集权不完全是政治（人事、思想，宣传，决策）和经济，还有其他权力，例如公检法系统。
当然集权不完全是政治（人事、思想，宣传，决策）和经济，还有其他权力，例如公检法系统。
(12-29-2011 08:01 PM)zy8clh 提到: _忙总有点自相矛盾了吧，我记得你也说过需要中央集中财力的呵。另请问中央此次营改增有什么更深的打算，各地方税务部门都准备收摊，国地税合并了，据说小强上任后就会实施？愿闻其详。
2011-12-30 12:34:00 回复
hbworld
2011-12-30 18:36:00
(12-30-2011 12:34 PM)wxmang 提到: _中央当然要集权，但是不能杀鸡取蛋，地方都死翘翘了，那样的集权来干什么呢。现在财政上的集权已经到了过分的地步，而政治上的集权远远不够。所以要用财政上的适当放权，换取政治上的进一步集权。
当然集权不完全是政治（人事、思想，宣传，决策）和经济，还有其他权力，例如公检法系统。
现在好像警察系统都要全给地方了吧。
现在只有海关的缉私警还没有划过去。据说将来也要划过去。
以后协调机制和指挥体制都要改。
(12-30-2011 06:36 PM)hbworld 提到: _现在好像警察系统都要全给地方了吧。
现在只有海关的缉私警还没有划过去。据说将来也要划过去。
2011-12-30 19:05:00 回复