2009-11-10 17:52:31
最近我接触到的一些职业炒家，开始对上海迪士尼附近、珠海横琴岛和海南岛的土地炒作兴趣猛增。由于我知道他们曾经在炒陕北油田、山西煤窑（不能叫煤矿），海南土地上损失惨重，甚至有人无颜再见江东父老而自尽一命呜呼的，听到这一消息，我第一反应是记吃不记打，疯子。但是当看到他们提供的各地政府招商文件，我第一反应就是：概念传销。
这个传销金字塔结构如下：政府是组织者，政府下属的城投这类亲儿子是堂主，再下一级是国内大的国有企业，例如横琴岛是一个央企，（偶尔也有万科之类股份制大企业荣幸的获得这一位置，例如当年北海银滩），再下一级就是各自鱼龙混杂的投机者或投资者，一般到温州炒房团手里，都经过了7、8级。
传销的口号基本一致：上海是用迪士尼将带来基础设施大投资，改善交通等基础环境，导致土地大幅升值；珠海是用国际投资（700亿）将带动横琴大规模开发，成为内地与港澳的经济接口；海南用的是国际旅游岛将带来无穷机会等等。总之都是一句话：土地升值潜力无限。
结果是一帮炒家心潮澎湃，激情难抑，有的一接到电话，二话不说，就下注了。
至于未来怎么办？我前几年在上海与某人寿保险公司董事长有过一次对话（起因是他有一笔头寸准备绕过保监会监管去做外汇套期业务，这是一个高风险业务，所以找人咨询，本人是其中之一），我问：你这么做如何准备资产风险与负债责任的平衡？如何准备备付头寸平衡？答：谁管这么多，赔付都是几十年以后的事情，那是下几任董事长的事，再说国家也不可能见死不救。
所以目前地方的土地开发政策也是如此：不管地价炒到多高，国家不能见死不救，不救损失的是国家银行，造成的是系统风险。海南当年把海南发展银行的救命钱挪用去投机就是这个理论，可惜只逮了一个替死鬼，真正的决策者还在优哉游哉。所以官员才是真正的传销高手。
这是我根据报道整理的（见http://news.hainan.net/ 2009-11-11 ）
上世纪90年代海南800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……
上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。
知名开发商在圈地
海口西海岸新区属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。今年5月做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，每个月都要接待10家左右。底价每亩130万至140万元，折合楼面价一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。
海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。
据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。例如在陵水县，有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开。
不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”
岛外投资者撑起买房一片天
海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。
去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“海口外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。
据调查，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点。四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居。山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发。另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。
http://news.hainan.net/newshtml08/2009w11r11/577168f0.htm
土地传销这个概念不错。某开发商说，三分之一的地产公司不建房，只倒地皮。看来就是这样的。
可能温州人以前是自发组团炒的，挣大了。还有地方政府请去炒，引资搞搞活。可能后来政府一伙人发现，其实不用靠温州人炒。也有可能是有意把温州人推出来，给舆论骂。
免费请XX炒房团来拉抬人气，理由是我们的唯一优势就是只有一个口号：。。。。。。（不好意思说，这是我的一位校友），不把人气拉起来，鬼都不来。
所以政府比一般传销队伍更专业，更猛，一般传销人家好歹有个产品为载体，出售发财梦，而他们只出售一个发财口号：概念传销。而且所有传销队伍都像老鼠一样，偷偷摸摸，哪像政府传销：警车开道，大会堂宴请，电视台专题宣传，个人专访，包机接送（包机上还有横幅：热烈欢迎XX投资者共创XX辉煌），搞得职业炒家们一个个红光满面，神采奕奕，精神抖擞，气吞山河，睥睨天下：某市长，请放心，全包在我们弟兄身上，一个月初见成效，三个月大见成效，一年地价不翻两番，我们弟兄就不在江湖上混了。
某市长也红光满面，慷慨激昂：利益共享，预祝大家发财，干杯。
像不像喜剧，可惜是真的。
都说开发规模要倍于浦东了。
影帝一退休，滨海成鸡肋，不趟浑水。
大家都在说现在房价虚高，落到我这个小老百姓上，最近手头有点闲钱，你说炒股或者买黄金什么的咱是穷忙族，没那个精力；存在银行还不够贬值，所以只考虑是还房贷还是再买房投资了。
仍有上涨动力和空间，主要原因是通货膨胀预期和流动性过剩，目前房地产是我国唯一可以与股票对冲风险的投资工具（至于其他对冲工具，例如做空，指数等等鉴于监管层对投机风险控制能力不足，可能短期内很难推出）。但是具体到某个项目而言，却可能蕴含巨大风险,因为主要是地段升值受诸多因素影响，例如规划道路的方案修改，某市政设施的建立（例如污水处理，垃圾处理），邻居品味（例如在拆迁小区建设等）等等，此外房型、质量、物业管理水平等等都必须考虑，所以房地产保值投资是个技术活，需要积累很多信息和经验，不是外行可以轻易盈利的项目。
风险就由银行承担了，但是利益就地方政府给分了。
请问是否制度上出了问题？
生命都献了，何况存款。至少我们某些领导是这么认为的：没有改革开放，你那里能够上大学，你那里来的存款。现在让你献点就唧唧歪歪。但是他自己却象老鼠搬家一样，一趟趟往国外运存款。
我的疑惑，是关于中央和地方的关系的。
国家银行应该算是中央的吧，房地产开发，卖地的收入，地方政府有蛋糕切吧？
从您文中观点看来，似乎地方政府没有承担什么风险，收益却是大大的，难怪会失控，我觉得是否制度上出了什么漏洞？
是转移支付，现在规模大到中央支付不起了，只好想法从民间集资：概念传销（官方说法叫走市场化道路）。其间可能会有部分银行资金辗转进入，但是：一是比例至多五五开（因为银行贷款要抵押），比100%靠中央还是便宜；二是银行还有债务追索权，说不定还有利润收益。总之是个将你的骨头熬你的汤的如意算盘。中央并不吃亏，本来要100%支付，现在搞好了一半都用不着，你说划算不划算。
我知道一个地方，某中部英雄省会城市，就是从某地过去一个炒房省长，短短几年将房价炒的暴高，这个城市是我从小生长的地方，一直没什么变化，可是大学毕业几年回去一看，天翻地覆，而且哪里的政府很聪明的将所有的内陆湖连在一起，不但将死水变成活水，而且由于水面的增加和循环使得这个千年的火炉城市风凉了不少，直后悔没有早两年砸点钱买点房。
环境的改善难道不是对房价很好的注解？ 环境的改善钱又从哪里来，其实很多都是象因果循环，正反馈还是负反馈，政府就是这个推手。
象传销这种需要吐血来大幅提升功力的天魔大法最好少用，不但后遗症巨大，而且物极必反。
以一个经历过海南从辉煌到破落全过程的人亲身经历来看，目前许多城市正在重蹈覆辙。92年1月，你到海口理发店去，理发师都会问你：老板要不要地。但是93年7月开始的衰退，真正实现了满城尽带烂尾楼，百业凋零，就业无门。直到今天海南还在付代价。所以物极必反。
至于是否支持政府传销房地产，主要看利益来确定立场。例如周小川就坚决反对，因为日本泡沫破灭后金融体系受到重创的前车之鉴；而谢旭人却欢迎，因为水涨船高，财政部也会得益；地方政府肯定是支持的，既增加GDP，又解决就业，又有政绩，个人呢又有点好处；老百姓在购房前是坚决反对政府推高房价的，恨不得一块钱一平米，但是一旦购买，就坚决支持政府推高房价，恨不得一千万一平米。一旦房价从高位跌落（从长远来看不可避免），就会找政府算账，政府还得吐血买单。我在广东省政府大门口就看到过白布上用红油漆写的：还我活命钱----标语，触目惊心。一打听才知道是北京一些人集资到惠州炒地亏损后找政府要赔偿。结果为创造和谐社会，只好政府买单。这些人赚钱的时候怎么不到省政府来请官员们吃吃饭？亏钱就想起党来了。
最初提的不是＂国际旅游岛＂，而是＂国际自由岛＂，因为这个名字给人以不好的联想，刺激性太强，所以改成了国际旅游岛，忙总应该也知道这个吧？
可以理解。
此段真正好文采，活画一副热闹场景。
以先生经验和功力，写足二十年目睹之怪现状恐怕无碍。
如此节便可谓：
闹哄哄地产新传销 惨淡淡烂尾映夕烟
另问好，祝安。
但是要想对这个大时代的过程进行评价或描写是力不从心的。这三十年中国的突变是几千年从未有过的，在文化心理上，在经济结构上，在伦理道德上，在社会组织上都发生了翻天覆地的改变，我经常对在国外的同学说：你们会对错过了与国家共同成长和见证一个中世纪古老国家凤凰涅槃，脱胎换骨成为一个现代国家的机会终身遗憾（实际有人已经在遗憾了）。
我们现在还一直在这个巨变的洪流中，无法看清因果关系，无法判断未来前景，甚至都无法估计目前一切的价值，所以只能等下一代，甚至更下一代来完成这个任务。
其实我们太幸运了，也许今天认识的人就将是历史上的伟人，将于日月同辉，也许今天经历的事件就就将是历史上的永恒，将彻底改变这个民族的命运。我们这三十年经历了多少伟大而深刻的事情：70年代末的经济改革（实际是公有制的农奴制向私有制的自由民转变）；80年代初的中国式启蒙运动；80年代中期的中国式狂飙突进运动；。。。。。。直到今天的回归理性、自由、平等思潮。我已经很知足了，借用一句话：在那个伟大的时代，我在。
所以我觉得写我这三十年看到的东西，非常困难，几乎就是一部人类进步史。我看到的不光有阴暗的东西，更多是这个国家光明的未来。也许是自己才力不足，总之无从下笔。
但李是少年班，
真是语不惊人死不休。虽然我认识他（当时一系和四系都在银行干校），但是道不同不相交流。我认为很可耻。
房地产正在绑架中国金融。中国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到几十万亿，在这种情况下，金融机构是不敢轻易紧缩房贷政策的。否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险
房地产正在绑架中国普通百姓。城市居民为一套住房耗尽三代人的积蓄。一些百姓为一套住房几乎用一生的收入来归还银行按揭贷款，成为可怜的“房奴”。
http://www.ccthere.com/article/2323258
我只知道最早的时候四系是00系，难道那时少年班也是放在这＂00＂系里的？
1系：数学；2系：物理；3系：化学；4系：近代物理；5系：近代力学；6系：无线电电子；7系：地球和空间科学；8系：生物；9系：精密机械。1981年增加10系：管理科学。
少年班77级，78级均在78年并入普通班，其实只集中学习了6个月。李剑芒选择的是4系：近代物理（实际就是理论物理、高能物理和核武器）。当时四牌楼这边宿舍不够，就占用原安徽省银行干校地盘，把一系和四系放在一起（因为基础课相当部分一样，例如我们就要学习：理论力学，量子力学、统计力学和电动力学。他们要学习实变函数论，泛函分析等）
这都是平头百姓，不是有钱人。天通苑在北京基本上相当于香港天水围那样的性质。
标 题: 疯狂的女同事
发信站: 水木社区 (Tue Dec 8 23:57:31 2009), 站内
惊闻又买了一套，林业大学附近的翰庭，30多平90万，首付18万，夫妻两个用了若干张信用卡刷出来的，半年内每万元月息360元。
之前在天通苑已经有个180平的，父母卖掉老家房子在立水桥又买了一套。去家里看过，白灰墙，水泥地，只把一个客卫装修了一下。电视柜是用的装电视的泡沫，沙发是结婚时候借的。
就是这样，还每天去看房，看到房子就动心。
这样的炒房上瘾的，我见过的不止一个两个。房价不涨起来才怪。